Peinture au plomb, isolation inexistante, prolifération de moisissures… Les logements dégradés au point d’être inhabitables peuvent faire l’objet d’un arrêté d’insalubrité par le préfet. Le propriétaire disposera alors d’un délai fixe pour procéder à la remise aux normes de son logement insalubre. À défaut d’exécution, il s’expose à des pénalités financières et à une sanction pénale.
Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?
Un logement en situation d’insalubrité se caractérise par la mise en danger de la santé ou de la sécurité de ses habitants, voire du voisinage immédiat. Aucun texte n’établit, de façon précise ou exhaustive, les critères d’un logement insalubre. L’appréciation est réalisée au cas par cas et peut, notamment, s’appuyer sur :
- la vétusté excessive et le dysfonctionnement des principaux équipements de confort (chauffage, gaz, robinetterie, douche, éléments de cuisine…) ;
- les caractéristiques du logement (mauvaise isolation thermique et phonique, plafonds ou murs dégradés…) ;
- la détection de risques sanitaires spécifiques (présence de plomb ou d’amiante…) ;
- la mauvaise circulation de l’air ou l’absence de luminosité (logement confiné, fenêtres et aérations en nombre insuffisant…).
Il convient de ne pas confondre la notion de logement insalubre avec celle de logement indécent. Selon l’article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement déclaré insalubre est toujours indécent. L’inverse n’est pas vrai, puisqu’un logement respectant les normes de salubrité peut être considéré comme indécent pour d’autres motifs (une surface habitable insuffisante, notamment).
Certains locaux sont impropres à l’habitation et insalubres par défaut. Il s’agit :
- des caves ;
- des sous-sols ;
- des combles non aménagés ;
- des pièces de vie sans lumière naturelle extérieure.
Comment constater l’insalubrité d’un logement ?
La situation d’insalubrité d’un logement peut être signalée par toute personne en ayant connaissance, y compris, bien sûr, par le locataire des lieux. Ce signalement doit parvenir au maire de la commune ou au préfet du département, par tous moyens (courrier, mail, téléphone…).
Conformément aux articles L. 1331-26 et suivants du Code de la santé publique, le préfet déclenche ensuite une visite des lieux. Cette dernière est effectuée par des représentants de l’agence régionale de santé (ARS) ou par les services communaux de l’hygiène et de la santé (SCHS).
Les inspecteurs remettent leurs conclusions par rapport au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST). Cet organisme a pour fonction de rendre un avis au préfet.
Une procédure contradictoire (un dialogue) s’engage alors entre les services de la préfecture et le propriétaire du logement ou le syndic quand l’insalubrité concerne les parties communes d’un immeuble. Elle peut se conclure par la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité par le préfet.
L’arrêté fixe l’ensemble des mesures à prendre par le propriétaire, dans un délai précis. Il peut, notamment, imposer :
- la réparation ou la réfection d’un élément dégradé dans le logement ;
- la démolition de tout ou partie du logement ;
- l’interdiction temporaire de mettre en location le logement ;
- l’interdiction temporaire d’habiter le logement, y compris pour son propriétaire.
Quelles sanctions en cas de logement insalubre ?
L’inexécution des dispositions de l’arrêté dans le délai prévu expose le propriétaire au paiement d’une astreinte, pouvant atteindre au maximum 1 000 € par jour de retard.
En cas de refus pur et simple de réaliser les travaux, il encourt par ailleurs une amende de 50 000 € et jusqu’à un an d’emprisonnement. Le juge pénal peut assortir sa décision d’une confiscation de l’immeuble, mais aussi d’une interdiction d’acheter un bien pour le louer pendant une période maximale de 10 ans.
Les propriétaires ayant dégradé volontairement un logement afin de faire partir un locataire risquent jusqu’à trois ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.
Tout propriétaire doit veiller soigneusement à la salubrité des biens immobiliers dont il a la responsabilité. Lorsque le logement est particulièrement dégradé, le préfet peut désigner en urgence un expert qui va procéder à l’inspection des lieux et rendre ses conclusions sous 24 heures seulement.
