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Quels critères pour estimer le prix d’un appartement ?
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement à vendre, l’estimation du prix d’un logement débute par l’analyse de son emplacement géographique. Si le logement se situe dans une grande ville comme Paris ou Lyon par exemple, le prix de vente sera forcément plus élevé que dans une ville moyenne moins réputée. De plus, si l’appartement ou la maison se trouve dans un quartier prisé, le prix risque encore de monter. Le marché immobilier du secteur est donc analysé dans son ensemble pour restituer un prix au plus juste de la réalité.
Dans le cas d’un appartement et contrairement à une maison individuelle, l’évaluation se porte également sur l’immeuble dans lequel il se trouve : est-il en bon état (façades, parties communes) ? Quelles sont les différentes installations proposées (ascenseur, parking, cave) ? Existe-t-il un syndic de copropriété et auquel cas, quel est le montant des charges associées ? Tous ces éléments feront pencher la balance à la hausse ou à la baisse. En effet, si le bien fait partie d’un immeuble ancien non rénové, les charges de copropriété risquent d’augmenter en cas de rénovation. De ce fait, le prix de vente sera ajusté en fonction.
Pour terminer, estimer un appartement en France, requiert bien évidemment de s’intéresser au logement en lui-même, à ses caractéristiques précises telles que son numéro d’étage, le nombre de pièces, sa superficie en m², ses équipements ou encore son état général et à défaut les travaux à prévoir. Toutes les spécificités d’un appartement ont un impact sur son prix de vente !
Comment estimer soi-même la valeur d’un appartement ?
Une estimation immobilière n’est pas un processus à prendre la légère. Le mieux est de se faire accompagner par un expert sur le terrain (agence immobilière, conseiller immobilier indépendant, notaire) qui prendra en compte tous les aspects du logement à vendre. Cependant, si vous souhaitez estimer vous-même votre appartement, recourir à des simulateurs en ligne gratuits peut s’avérer très utile.
En effet, à partir de quelques questions relatives à votre bien immobilier, un algorithme analyse les millions de données du marché immobilier actuel et vous restitue une première fourchette de prix de façon gratuite. Simple et pratique, vous gagnez du temps dans votre projet de vente immobilière !
En complément et pour déterminer avec le plus de précision possible le prix de vente de votre bien, nous vous conseillons également d’utiliser la méthode par comparaison. Cette méthode consiste à comparer la valeur des logements à vendre similaires au vôtre et situés dans le même secteur géographique. Pour ce faire, plusieurs bases de données sont à votre disposition gratuitement : le fichier Perval, la base BIEN mais également la base Patrim. Outre ces outils proposés pour la plupart par des notaires, vous pouvez bien entendu consulter les différentes annonces immobilières visibles en agence ou sur les portails web.
Comment estimer un appartement loué ?
Bien qu’acheter un appartement mis en location puisse s’avérer attractif pour de possibles investisseurs, cela peut représenter un désavantage pour le vendeur. Effectivement, une décote s’applique généralement sur le prix de vente. Celle-ci peut atteindre 40 à 50% pour les logements soumis à la loi de 1948.
Pour les autres types d’appartement, la décote varie selon plusieurs critères : le montant du loyer, la durée du bail de location, l’âge du locataire et la superficie du logement. Par exemple, les petites surfaces (1 pièce, 2 pièces) qui attirent les investisseurs décotent peu (5 à 10% en moyenne). Seuls, les appartements meublés et loués ne sont pas concernés par une éventuelle décote car les baux sont de courte durée (1 an, voire 9 mois pour les étudiants). Si un acquéreur souhaite acheter un appartement en location meublée, il ne devra pas attendre très longtemps pour l’occuper.
Si vous envisagez de vendre un logement loué, faire appel à un professionnel de l’immobilier pour réaliser l’estimation est donc fortement recommandé. Il vous aidera pour définir le prix de vente adéquat et vous donnera de nombreux conseils et informations sur le marché. L’expertise est essentielle pour ce type de vente.
Aller plus loin
En complément de notre estimation immobilière en ligne, nous vous proposons également de rentrer en contact avec les meilleurs agents locaux, qui pourront vous aider dans votre projet, en affinant l'estimation réalisée en ligne, ou en vous accompagnant pour la vente de votre bien.
