Grand port méditerranéen et deuxième ville de France, Marseille attire près de 2 300 nouveaux habitants chaque année. À l’image de cette ville particulièrement contrastée, le marché immobilier marseillais affiche des écarts très importants d’un arrondissement à l’autre. Une diversité de prix porteuse d’opportunités pour tous les profils d’investisseurs, du primo-accédant à l’acquéreur en recherche d’une adresse prestigieuse. On fait le point sur ce marché particulièrement diversifié.
Les prix du m² à Marseille : le grand écart
Au troisième trimestre 2021, le prix du m² à Marseille se négocie en moyenne à 3 700 €. Ce prix est néanmoins loin d’être uniforme dans les 16 arrondissements de la cité phocéenne. Cette dernière compte au sud des quartiers très chics, avec de nombreuses propriétés ou résidences haut de gamme. Au nord on trouve des logements plus abordables. Aux deux extrêmes on trouve le 3ᵉ arrondissement (Saint-Lazare, Villette, Saint-Mauront et Belle-de-Mai) où le m² s’affiche à 2 030 € et le 8ᵉ arrondissement (de Perrier aux Gouges) où le m² atteint 5 420 €. Un grand écart favorable aux investisseurs immobiliers : la diversité de l’offre permet de répondre à un large panel d’acheteurs.
| Arrondissement | Prix/m² au 3ème trimestre 2021 |
|---|---|
| 1er arrondissement | 3 050 |
| 2ème arrondissement | 3 650 |
| 3ème arrondissement | 2 030 |
| 4ème arrondissement | 2 910 |
| 5ème arrondissement | 3 170 |
| 6ème arrondissement | 3 850 |
| 7ème arrondissement | 4 890 |
| 8ème arrondissement | 5 420 |
| 9ème arrondissement | 3 990 |
| 10ème arrondissement | 3 370 |
| 11ème arrondissement | 3 660 |
| 12ème arrondissement | 4 250 |
| 13ème arrondissement | 3 600 |
| 14ème arrondissement | 2 550 |
| 15ème arrondissement | 2 290 |
| 16ème arrondissement | 3 160 |
Le 16ᵉ arrondissement à la cote, les prix au plus haut à Montredon et au Roucas Blanc
À l’extrême nord-ouest de la ville, entre les collines du massif de l’Estaque et les petites plages méditerranéennes, le 16ᵉ arrondissement est aujourd’hui particulièrement prisé. Avec ses petites maisons de ville, ses rues tortueuses, ses petits commerces et ses terrasses, ce quartier de Marseille a tous les atours d’un petit port de pêche. Le délai d’écoulement des biens y est seulement de 42 jours et même de 25 jours pour les appartements. Comptez en moyenne 3 160 €/m² pour devenir propriétaire dans cet arrondissement recherché : 3 240 €/m² pour un appartement et 3 020 €/m² pour une maison.
Les acheteurs en recherche d’une adresse de prestige à Marseille se dirigeront vers le Roucas Blanc (7ᵉ arrondissement) et Montredon (8ᵉ arrondissement) où les prix moyens du m² s’affichent respectivement à 6 400 € et 6 120 €. Deux quartiers typiques du carré d’or marseillais. La Roucas Blanc, véritable ville à la campagne propose de grandes maisons avec jardin et vue panoramique sur la baie. Montredon, avec ses petites plages, ses avenues et grands boulevards, offre un cadre de vie exceptionnel. On remarquera que les prix immobiliers dans ces deux arrondissements sont certes élevés, mais restent nettement inférieurs à ceux constatés à Paris ou dans certaines communes des Hauts-de-Seine. Marseille s’impose donc comme une destination très intéressante pour qui veut disposer d’une propriété prestigieuse au soleil.
Les 3ᵉ, 14ᵉ et 15ᵉ arrondissements : terre promise des primo-accédants
Les primo-accédants ou les investisseurs modestes trouveront des appartements d’entrée de gamme à 1 240 €/m² dans le 15ᵉ, à 1 390 €/m² dans le 14ᵉ et 1 470 €/m² dans le 3ᵉ. On notera que l’urbanisation de la ville offre peu de maisons dans ces arrondissements. Néanmoins, lorsqu’elles sont mises à la vente, les maisons de ces arrondissements se négocient, elles aussi, à des prix très intéressants. Comptez par exemple 1 640 €/m² pour une maison d’entrée de gamme dans le 3ᵉ arrondissement et 2 680 €/m² pour une maison haut de gamme. Des prix extrêmement intéressants pour une métropole d’envergure européenne.
À retenir
- Les prix immobiliers à Marseille varient grandement d’un quartier à l’autre ;
- Les primo-accédants trouveront des prix très attractifs dans le 3ᵉ arrondissement ;
- Les 7ᵉ et 8ᵉ arrondissement sont les plus prisés de la ville, mais la cote du 16ᵉ grimpe rapidement.
Les prix du marché immobiliers marseillais et les taux d’emprunt historiquement bas plaident pour un investissement dans la cité phocéenne. Le vaste plan d’investissement annoncé par le président de la République va en outre engager une vaste rénovation qui devrait booster l’attractivité de la ville. Acheter aujourd’hui à Marseille, c’est certainement pouvoir revendre demain avec une plus-value intéressante.
