Que ce soit en couple, en famille ou entre amis, vous avez un projet d’achat immobilier en commun ? Il est vrai qu’acheter un logement à plusieurs permet d’augmenter la capacité d’emprunt et donc le budget total d’achat. Cependant, cela peut aussi comporter quelques désagréments. Le choix du statut juridique est donc à étudier dans les moindres détails. On fait le point sur les diverses solutions qui s’offrent à vous !
Bon à savoir
Avant toute chose, il faut savoir que le prêt immobilier doit être contracté dans une seule et même banque. En revanche, les co-emprunteurs ne sont pas obligés d’investir le même montant.
Points abordés :
L’achat en indivision
L’indivision est la solution la plus simple pour acheter à plusieurs. Chacun des propriétaires « indivis » ou co-indivisaires est détenteur du bien immobilier. Attention, toutefois, si la somme investie par chacun n’est pas identique, il est essentiel d’en informer le notaire lors de la signature de l’acte authentique. En effet, dans ce cas précis, le notaire indiquera une quote-part équivalente à la somme versée. En cas de revente, chaque individu recevra alors une somme au prorata de son apport. Dans le cas échéant, tous les propriétaires seront égaux.
En ce qui concerne le bien commun, tous les acquéreurs sont financièrement solidaires. De ce fait, si l’un d’entre eux manque au remboursement de son prêt, les autres doivent en assumer les conséquences et prendre le relai. Les dépenses financières relatives à l’entretien du bien et aux différents travaux sont également partagées entre tous les propriétaires.
Dans le cas d’une indivision, toutes les décisions concernant le bien commun doivent être prises à l’unanimité. Le seul moyen pour éviter des situations de blocage liées à cette prise de décision unanime, est de faire établir par le notaire une convention d’indivision qui désigne un seul et unique gérant du bien.
Que se passe-t-il en cas de retrait ou de décès d’un des indivisaires ?
- Si l’un des propriétaires souhaite vendre, les autres ne peuvent pas l’en empêcher. Ils peuvent cependant s’ils le souhaitent, faire valoir leur droit de préemption pour racheter sa part.
- Dans le cas d’un décès, les autres indivisaires n’ont aucun droit sur la part du défunt. Ce sont ses héritiers qui deviennent alors propriétaires.
La société civile immobilière (SCI)
Plus souple mais plus onéreuse que l’indivision, la création d’une société civile immobilière (SCI) est souvent envisagée pour faciliter la future revente ou transmission (héritage, donation). Ici, les acquéreurs achètent un bien immobilier au travers d’une société. Ils deviennent ainsi tous associés de la SCI et la prise de décision se fait à la majorité et non plus à l’unanimité. La part de chacun des membres est alors repartie en fonction de la contribution financière de chacun. Au sens juridique du bien, c’est la SCI qui est considérée comme personne morale et donc propriétaire.
Contrairement à l’indivision, la SCI demande un certain formalisme. En effet, il est par exemple obligatoire de définir les statuts en amont, de participer à des assemblées générales et de tenir un registre. De plus, elle est plus coûteuse car il est nécessaire de faire appel à un expert-comptable pour la tenue des comptes.
Que se passe-t-il en cas de retrait ou de décès d’un des associés ?
En revanche, et comme indiqué plus haut, la SCI est idéale pour prévenir les conflits entre héritiers ou associés, en cas de décès ou de retrait de la société. C’est là que les statuts définis au préalable par les associés entrent en jeu, il est donc important de bien les étudier ! Ils peuvent en effet prévoir des clauses particulières comme par exemple la répartition des parts de l’associé décédé entre les associés restants ou encore la possible revente de ses parts en cas de retrait (impossible en temps normal).
La tontine
Autre solution principalement utilisée chez les couples pacsés ou en concubinage : la tontine aussi appelée « le pacte tontinier ». Concrètement, il s’agit d’une clause d’accroissement insérée dans le contrat d’acquisition d’un bien. Elle permet de protéger le coacquéreur en cas de décès. Le survivant est donc considéré comme propriétaire du bien et non plus les héritiers.
Attention tout de même lors d’une séparation, tous les contractants doivent s’accorder pour la revente du bien. De plus, le décès survenu même dans le cadre d’une tontine est soumis au droit de succession (à l’exception des résidences principales avec une valeur inférieure à 76 000€ au jour du décès).
