Garder un bien immobilier dans la famille, partager les frais d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire… La société civile immobilière est une forme juridique adaptée à un grand nombre de stratégies patrimoniales. Découvrez, avec Toutvabiens, les différents avantages de la gestion immobilière en commun via une SCI.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
La société civile immobilière (SCI) regroupe plusieurs associés en vue de constituer et gérer un patrimoine immobilier commun. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. La SCI permet, notamment :
- de gérer ensemble un bien familial, en évitant les règles contraignantes de l’indivision ;
- d’administrer plus facilement un parc de logements locatifs et d’en répartir les revenus.
Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils contribuent au capital de la société en numéraire (sommes d’argent) et/ou en nature (biens immobiliers). Ils détiennent en contrepartie des parts sociales de la SCI au prorata de leur contribution.
Chaque société civile immobilière procède à la rédaction de statuts, puis à la désignation d’un gérant au cours d’une première assemblée générale extraordinaire (AGE). Ce dernier est chargé de l’exécution des tâches de gestion courante liées au parc immobilier de la SCI. Elles incluent, par exemple, la tenue de la comptabilité, la perception des loyers et les diverses démarches administratives et fiscales.
Les revenus générés par une SCI sont soumis à l’impôt. Les associés peuvent opter :
- soit et par défaut pour l’impôt sur le revenu (IR), avec une répartition des bénéfices imposables en fonction du nombre de parts sociales de chaque associé ;
- soit et sur option pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce choix étant ensuite irrévocable.
À quoi sert une société civile immobilière ?
La création d’une société civile immobilière permet la gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier détenu en commun. Les statuts de la SCI peuvent notamment moduler les règles de prise de décision, afin de ne pas exiger l’unanimité des associés, et limiter ainsi les risques de blocage.
Il existe en pratique de nombreux types de SCI, qui correspondent à différents besoins et stratégies patrimoniales :
- La SCI de location permet d’acheter, gérer et mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers pour le compte de plusieurs associés.
- La SCI familiale compte uniquement des associés membres de la même famille, ce qui permet de gérer en commun un immeuble. Elle est typiquement utilisée afin d’anticiper une succession.
- La SCI de jouissance à temps partagé permet à chaque associé d’occuper le bien pendant une partie de l’année. Il s’agit d’un montage intéressant pour partager à plusieurs les frais d’acquisition et d’entretien d’une résidence secondaire.
- La SCI d’attribution, ou SCIA, consiste à acheter ou faire construire un bien, dans le but de le diviser en lots qui seront ensuite partagés entre les différents associés.
- La SCI de construction vente (SCICV) est créée dans l’objectif spécifique de faire construire un bien immobilier pour le revendre et en tirer un bénéfice.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI nécessite tout d’abord de procéder à la rédaction des statuts. Ils précisent notamment les règles de prise de décision, le montant du capital social ou encore les modalités de cession des parts des associés.
Les statuts peuvent être établis et signés sous seing privé – c’est-à-dire entre les associés – ou par acte authentique devant un notaire.
Les étapes suivantes consistent à :
- faire enregistrer les statuts de la SCI auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ;
- publier une annonce officielle dans un journal d’annonces légales ;
- immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS), auprès du greffe du tribunal de commerce ;
- organiser la première assemblée générale et désigner le gérant.
En fonction de l’objet social de la SCI (location, gestion de bien familial, construction…), les statuts peuvent nécessiter une importante expertise juridique. À défaut de notaire, il est recommandé au moins de vous tourner vers un avocat spécialisé.
