Les garages, box et places de parking constituent une solution par rapport à un investissement locatif résidentiel classique. Ils se distinguent notamment par un coût d’achat moins élevé pour le bailleur, et par une rentabilité locative pouvant dépasser 10 % dans certains cas. Quelles sont les particularités de ce type de bien ?
Mise en location de parking : un formalisme simplifié
Une stratégie d’investissement dans des places de parking peut notamment convenir à un bailleur souhaitant limiter ses contraintes administratives. La location d’un emplacement ou box de stationnement, en effet, n’est pas soumise aux règles des baux d’habitation et de protection du locataire fixées par la loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR de 2014.
À défaut, les règles applicables sont celles du droit commun des baux et du louage de choses, fixées par les articles 1708 et suivants du Code civil. Cela signifie en pratique que la rédaction des clauses du bail est très libre. Le contrat entre les deux parties peut ainsi se limiter à quelques mentions basiques comme :
- l’objet de la location (emplacement du parking et caractéristiques) ;
- la date de prise d’effet et la durée du contrat (durée déterminée ou renouvellement par tacite reconduction) ;
- les conditions de résiliation (le bailleur peut par exemple exiger un préavis de 2 ou 3 mois) ;
- le montant du loyer ;
- l’éventuel dépôt de garantie (montant libre).
Bon à savoir
Parking loué avec un logement : quelles règles ?
Lorsque le parking est accessoire à la location d’un logement vide ou meublé, les dispositions applicables aux baux d’habitation s’appliquent automatiquement. Le même principe vaut si l’emplacement est loué avec un local professionnel dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel.
Quelle rentabilité pour la location d’une place de parking ?
La rentabilité locative annuelle d’une place de parking est très variable, et dépend notamment du niveau de demande et de la rareté des emplacements disponibles. Elle peut aller de 4 à 12 % selon les cas.
Les places situées dans les centres-villes les plus congestionnés, typiquement, sont certes les plus attractives pour les locataires, mais aussi les plus chères à l’achat. Cela induit des rentabilités assez faibles. À titre d’exemple, le prix moyen d’une place de parking atteint en 2020 :
- 34 600 € à Paris pour un loyer moyen de 145 €, soit une rentabilité de 4,7 % ;
- 31 400 € à Nice pour un loyer moyen de 145 €, soit une rentabilité de 4,3 % ;
- 25 400 € à Lyon pour un loyer moyen de 145 €, soit une rentabilité de 4,2 %.
D’autres villes grandes ou moyennes comme Saint-Étienne, Caen et Strasbourg proposent des tarifs plus accessibles à l’achat. À la clé, la rentabilité y est donc souvent plus élevée pour les emplacements les mieux situés.
Quels sont les avantages et les contraintes d’une location de parking ?
Outre la rentabilité et la simplicité de gestion, les parkings se caractérisent aussi par l’absence d’entretien et de frais de réparation. Le bailleur ne doit notamment pas composer avec les aléas liés à la gestion d’un logement, comme le remplacement d’un chauffe-eau ou toute autre requête matérielle du locataire.
En contrepartie, la gestion d’un lot de parkings ou box peut s’avérer tout de même chronophage : le bailleur devra en effet louer plusieurs emplacements pour atteindre un revenu comparable à celui apporté par un logement. Or le suivi d’un grand nombre de locataires reste complexe, même pour de simples places de parking.
À retenir
- La location d’une place de parking est soumise à un régime juridique plus souple que celle d’un logement.
- L’opération peut se révéler particulièrement rentable dans les secteurs où les places disponibles se font rares.
- Ce mode d’investissement n’en comporte pas moins son propre lot de contraintes.
Le taux de renouvellement ou « turn over » des locataires de parkings est typiquement assez élevé et peut atteindre 18 % à l’année. Cela multiplie les démarches imposées au bailleur comme la réponse aux prises de contact, l’organisation des visites ou la rédaction des contrats. Une agence immobilière peut tout à fait vous assister dans la gestion d’un parc de places de stationnement.
