Dans le cadre d’un investissement locatif, le bailleur a naturellement pour objectif de maximiser le rendement de son bien. Il lui faut donc estimer, avec la plus grande attention, le taux de rentabilité de la location, c’est-à-dire son rapport coût/bénéfice. Comment procéder à son calcul avec précision ?
Calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier locatif
Pour évaluer le futur rendement d’un investissement locatif, il est tout d’abord recommandé de vous intéresser à la rentabilité brute du bien. Cette valeur est simple à calculer : elle correspond au rapport entre le montant annuel des loyers perçus et le coût global de l’acquisition, incluant les frais de notaire et les éventuels travaux.
La formule s’établit de la manière suivante :
Rentabilité brute = (loyer annuel x 100) / prix d’achat
À titre d’exemple, un investisseur envisage d’acquérir un appartement d’une valeur de 200 000 €. Ce dernier est déjà occupé par un locataire s’acquittant d’un loyer mensuel de 1 100 €, soit 13 200 € à l’année. Les frais de notaire s’élèvent à 7 % de la valeur du bien , soit 14 000 €, portant le coût global d’acquisition à 214 000 €. Dès lors la rentabilité brute du bien locatif s’élève à :
(10 800 x 100) / 214 000 = 6,17 %
La rentabilité brute vous fournit une première estimation utile sur le rendement que vous pouvez attendre d’un bien locatif. Elle vous permet de comparer plusieurs biens immobiliers très facilement, sans prendre en compte les différences de charges ou de fiscalité locale.
Calculer la rentabilité nette d’un bien immobilier locatif
Pour obtenir une idée plus précise du rendement réel d’un bien locatif, il est recommandé de compléter cette première valeur en brut par une estimation de la rentabilité nette (de charges). La principale différence avec le rendement brut consiste à prendre en compte les diverses « charges locatives ». Elles incluent essentiellement :
- les charges non récupérables sur le locataire (frais administratifs ou de syndic, intérêts du crédit immobilier, rémunération du gardien d’immeuble, remplacement de boîte aux lettres ou interphone…) ;
- la taxe foncière due par le propriétaire du logement ;
- les frais de gestion locative facturés par une agence ou un professionnel de l’immobilier ;
- les frais d’assurance sur les loyers impayés.
La formule de calcul s’établit de la manière suivante :
Rentabilité nette = (loyer annuel – charges locatives) x 100 / prix d’achat
Reprenons l’exemple précédent en admettant que le logement acquis par le bailleur est soumis à :
- une taxe foncière annuelle de 700 € ;
- des charges non récupérables de 900 € à l’année ;
- et un mandat de gestion locative facturé à 6 % des loyers encaissés , soit 792 € par an.
Le total des charges s’élève donc à 2 392 €. La rentabilité nette de cet investissement locatif est de :
(10 800 – 2 392) x 100 / 214 000 = 3,93 %
Bon à savoir
La méthode Larcher : calculer plus facilement une rentabilité nette
Il est possible d’évaluer la rentabilité nette d’un investissement locatif plus facilement et sans additionner toutes les charges. La méthode dite « Larcher » énonce que les différentes charges locatives représentent en moyenne 25 % du loyer annuel. Il vous suffit donc de prendre en compte 75 % du loyer annuel au lieu de 100 % pour calculer la rentabilité nette. Il s’agit d’une méthode de calcul pratique, mais qui reste bien sûr approximative.
Calculer la rentabilité nette-nette d’un bien immobilier locatif
La rentabilité dite « nette-nette » correspond au montant réellement perçu par le bailleur après imposition sur le revenu. Pour rappel, pour une location non meublée, des revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 € vous rendent automatiquement éligible au régime micro-foncier. Ce dernier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers avant imposition.
Au-delà de 15 000 €, c’est le régime réel qui s’applique. Le bailleur doit prendre en compte les différentes charges déductibles (travaux, assurance, impôts fonciers…) et les soustraire au loyer brut annuel. Il sera ensuite imposé à hauteur de son taux marginal d’imposition sur le revenu.
À retenir
- Le calcul de la rentabilité d’un bien locatif est recommandé avant de vous lancer dans un projet d’investissement.
- La rentabilité brute est simple à calculer, mais ne tient pas compte des charges supportées par le bailleur.
- Calculez également la rentabilité nette-nette, surtout si votre foyer fiscal est fortement imposé.
- Pensez à prendre en compte la vacance locative, c’est-à-dire, la non-location d’un bien immobilier entre deux locataires.
La rentabilité d’un bien immobilier locatif ne dépend pas uniquement des loyers, et peut également être améliorée par l’intermédiaire de certains avantages fiscaux. Ainsi un investissement loi Pinel dans le neuf vous permet de déduire de vos impôts jusqu’à 21 % du coût global d’acquisition.
