Marqué par les incertitudes économiques et la hausse des taux d’intérêt, le marché immobilier a fortement ralenti en 2023. Dans de nombreuses villes, les prix ont commencé à diminuer. Les acteurs de l’immobilier anticipent une année 2024 dans la lignée, malgré une probable stabilisation des taux.
Analyse du marché immobilier en 2023
Une année de retournement du marché
Après plusieurs années exceptionnelles, le nombre de transactions immobilières est, en 2023, revenu en dessous des 900 000 ventes, en baisse de 20 % par rapport à 2022(1). Le retour de l’inflation a contraint la Banque Centrale Européenne à augmenter son taux directeur. Cette politique monétaire s’est traduite par une augmentation sensible des taux des crédits immobiliers. De fait, l’accès au crédit immobilier restreint et la diminution de la capacité d’emprunt se sont traduits par une diminution de la demande. Du côté de l’offre, de nombreux vendeurs ont reporté leur projet en attendant des jours meilleurs.
Une année 2023 marquée par une diminution des prix
Les prix de l’immobilier ancien sont en baisse quasiment partout en France. Certaines métropoles enregistrent des baisses importantes : – 8 % à Lyon et Bordeaux, – 7 % à Paris et – 5 % à Nantes(2).
Les Français toujours attirés par la pierre
En 2023, les Français ont maintenu leur attrait pour la pierre. Selon une enquête Toluna Interactive(3), ils étaient 33 % à souhaiter acheter un logement dans les 12 mois. On notera que, face aux incertitudes des marchés financiers, de nombreux investisseurs se tournent vers le marché locatif. Dès fin 2022, l’enquête DRIMKI-BVA(4) indiquait une augmentation de la proportion des Français désireux de concrétiser un investissement locatif. Cette même enquête indiquait des hausses significatives dans la catégorie des CSP+ (+32 %) et chez les Franciliens (+51 %).
Sur la plateforme Toutvabiens, on note toujours un vif intérêt des français pour l’achat et/ou la vente d’un bien immobilier. Mais aussi un désir de bien préparer leur projet dans ce contexte particulier, en s’informant et effectuant des estimations sur notre site.” constate Olivier Colcombet, Président de Digit Re et porte-parole de ToutvaBiens (anciennement Drimki).
Prévisions du marché immobilier pour 2024
Une offre supérieure à la demande
L’année 2024 devrait suivre la tendance de l’année 2023. Les acteurs de l’immobilier anticipent une diminution de 4 % sur l’ensemble du territoire. De fait, l’offre devrait demeurer supérieure à la demande. Le volume des transactions devrait, quant à lui, encore diminuer pour s’établir autour de 800 000 ventes(5).” analyse Olivier Colcombet.
Rénovation énergétique, le challenge
Depuis fin août 2022, les propriétaires des logements classés F et G selon le DPE ne peuvent plus augmenter les loyers et depuis le 1er janvier 2023, la location des pires passoires classées G (qui consomment plus de 450 kilowattheures au mètre carré par an) est interdite. Cette dernière sera étendue à tous les logements G en 2025, puis aux F en 2028. Face à ces nouvelles réglementations, de nombreux propriétaires, notamment ceux dont le loyer perçu est un revenu, pourraient vendre leur bien. Le parcours de rénovation énergétique, souvent longs (plusieurs mois sans locataire), complexes et coûteux, peut s’avérer rédhibitoire.
La dureté du financement
La problématique du financement et des règles bancaires, mêlée aux conditions économiques et donc à la confiance des ménages, seront les gros freins au désir d’acheter des Français. En décembre 2023, le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers sur 15 ans s’est établi entre 3,7 et 4,35 %(6). En forte hausse depuis deux ans, les taux d’intérêt devraient se stabiliser en 2024.
À l’exception de cette stabilisation du coût du crédit, l’année 2024 ne devrait pas être très différente de l’année 2023. La baisse des prix laisse présager de belles opportunités, notamment dans les grandes villes du pays !” ajoute Olivier Colcombet.
