L’acquisition d’une maison ou d’un appartement nécessitant des travaux importants permet généralement d’obtenir un prix de vente plus attractif. Pour autant, il est recommandé de bien étudier la faisabilité du projet avant de finaliser la transaction. Ci-dessous, l’essentiel à retenir avant d’acheter un bien immobilier avec travaux.
Pourquoi acheter un bien immobilier avec travaux ?
Par opposition à un logement neuf ou en bon état général, l’achat d’un bien immobilier vétuste ou dégradé impose à son acquéreur la réalisation de travaux souvent coûteux. Il s’agit donc d’une contrainte supplémentaire à intégrer avant l’emménagement. L’achat d’un appartement avec travaux, pour autant, n’est pas dénué d’intérêt :
- l’acquéreur bénéficie d’un prix de vente plus bas, ou à défaut peut négocier plus facilement une baisse du prix dans son offre d’achat ;
- le montant des travaux s’ajoute certes au prix de vente, mais ne sera pas pris en compte dans le calcul des frais de notaire (entre 7 et 8 % du montant de la vente pour un bien ancien) ;
- la réalisation des travaux laisse une grande latitude au nouveau propriétaire pour personnaliser le bien et le rendre conforme à ses attentes ;
- il est possible de réaliser par ailleurs des économies importantes en réalisant les travaux soi-même, en tout ou en partie.
En matière d’investissement locatif, l’achat d’une maison ou d’un appartement à rénover est recommandé pour atteindre une rentabilité annuelle élevée, pouvant atteindre 7 %.
Rénover un appartement : combien ça coûte ?
Le coût des travaux de rénovation d’un appartement varie naturellement en fonction du type de chantier et de l’ambition du projet. À titre indicatif, comptez en moyenne :
- 220 à 280 € par mètre carré pour un simple relooking (revêtements de mur et de sol notamment) ;
- 360 à 400 € par mètre carré pour une rénovation légère (pose de cloisons, tirage de gaines, chauffage…) ;
- 450 à 980 € par mètre carré pour une rénovation complète (réfection du système électrique, pose de cuisine et de salle de bains, isolation thermique…).
Achat immobilier avec travaux : quels points de vigilance ?
Que vous envisagiez l’acquisition d’un bien à rénover pour en faire votre résidence principale ou un bien locatif, veillez à bien évaluer le financement nécessaire. Avant de soumettre une offre d’achat, procédez à la réalisation de plusieurs devis par différents artisans afin de chiffrer le coût total des travaux à engager.
En prenant en compte ce coût estimatif et en le comparant avec votre budget global, vous pourrez déterminer le prix de vente à ne surtout pas dépasser.
Concernant un appartement, il est par ailleurs prudent de consulter attentivement le règlement de copropriété pour connaître les restrictions éventuelles en matière de travaux (horaires imposés, interdiction de certains types de chantiers…).
Rappelons enfin qu’une demande de permis de construire sera indispensable si les travaux envisagés :
- ajoutent plus de 20 mètres carrés de surface de plancher au logement ou à ses dépendances ;
- ou modifient les structures porteuses et la façade du bâtiment.
Quelles aides pour rénover un bien immobilier après achat ?
De nombreux dispositifs vous permettent de compléter le financement de vos travaux et donc de diminuer le coût global du chantier. Cela inclut :
- l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), pour emprunter sans intérêt jusqu’à 30 000 euros remboursables sur 15 ans et réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
- MaPrimeRénov’, pour obtenir une subvention d’un montant variable selon le type de travaux et le niveau de revenu de votre foyer ;
- le dispositif Denormandie, pour déduire de votre revenu imposable jusqu’à 21 % du prix d’un bien locatif sur 12 ans contre la réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
À retenir
- L’achat d’un bien immobilier nécessitant de gros travaux peut s’avérer une excellente opération financière.
- Il suppose toutefois un chiffrage précis du coût total du chantier et quelques formalités administratives.
- Des aides publiques ou certains avantages fiscaux peuvent s’appliquer et permettent d’amortir plus vite les travaux.
Vous envisagez des travaux importants après l’acquisition de votre prochain bien immobilier ? N’hésitez pas à rajouter dans le compromis de vente une clause suspensive d’obtention du permis de construire. Cela vous permettra d’annuler la transaction sans pénalité si les services de l’urbanisme vous opposent un refus.
