Chaque année en France, de nombreuses transactions immobilières sont réalisées. Dans certains cas, l’acheteur ou le vendeur souhaite se rétracter et demander l’annulation d’une vente immobilière. La législation française lui offre pour cela plusieurs solutions, avant ou après la signature de l’acte authentique. On vous donne quelques précisions.
Comment annuler une transaction immobilière avant la signature de l’acte de vente ?
Utiliser le délai de rétractation
C’est une des possibilités d’annulation d’une vente immobilière par l’acheteur. Depuis la loi Macron de 2015, celui-ci dispose en effet d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le décompte commence à partir du lendemain de la communication de l’avant-contrat (en main propre ou par courrier recommandé) ou de la signature de l’acte, si ce dernier a été établi devant un notaire.
Pour demander l’annulation de la vente d’une maison ou d’un appartement, il suffit à l’acheteur d’invoquer sa rétractation dans une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur. Aucune justification n’est nécessaire.
Faire valoir les conditions suspensives du compromis de vente
Les avant-contrats contiennent des clauses suspensives qui permettent à l’acheteur, voire au vendeur dans certains cas, de renoncer à la transaction immobilière si certaines conditions ne sont pas remplies.
Les conditions suspensives pouvant provoquer l’annulation d’une vente immobilière sont par exemple :
- Le refus d’un prêt immobilier par trois établissements bancaires selon les conditions prévues dans l’avant-contrat ;
- La non-obtention du permis de construire ;
- Le refus d’autorisation de la copropriété de modifier la nature ou la destination d’un bien suite à la vente de celui-ci ;
- La non-réalisation d’une vente préalable par le vendeur ;
- La présence de servitudes sur le bien.
Comment annuler la vente d’une maison ou d’un appartement après l’acte de vente ?
Soulever le dol pour obtenir l’annulation d’une vente immobilière
Le dol est prévu par l’article 1137 du Code civil. Il permet d’annuler la vente d’une maison ou d’un appartement devant les tribunaux, suite à une dissimulation volontaire de la part du vendeur. Il peut s’agir par exemple de malfaçons ou encore d’une construction à proximité, connue(s), mais non déclarée(s) par le vendeur.
L’acheteur dispose d’un délai de 5 ans pour demander l’annulation de la vente d’une maison ou d’un appartement pour dol de la part du vendeur. Pour cela, il doit être en mesure d’apporter la preuve que ce dernier a manœuvré dans le but de le tromper.
Déclarer des vices cachés
Les vices cachés, prévus par les articles 1641 et suivants du Code civil, correspondent à des défauts méconnus par l’acheteur lors de la transaction immobilière. Mais dans ce cas de figure, et contrairement au dol, le vendeur ignorait, lui aussi, leur existence.
S’il constate des vices cachés, l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans à compter de leur découverte pour agir devant les tribunaux civils. Le juge peut décider de réduire le prix de vente ou de déclarer l’annulation de la vente immobilière. Sa décision dépendra de la nature et de l’importance du vice concerné.
Bon à savoir
Les clauses limitatives en garantie de vices cachés
La plupart des actes de vente contiennent une clause limitant ou excluant les garanties de vices cachés par le vendeur. L’efficacité d’une telle disposition dépend cependant de la bonne foi du vendeur.
Invoquer la lésion
Ce mécanisme, prévu par les articles 1674 à 1685 du Code civil, autorise le vendeur à demander devant un tribunal civil l’annulation de la vente (ou une indemnisation), si le prix du bien représente moins de 5/12 de la valeur réelle de ce dernier.
Pour cela, le vendeur dispose de deux ans à compter de la vente pour agir. À noter qu’il ne peut en aucun cas renoncer contractuellement, à une action en rescision pour lésion.
Bon à savoir
Le non-respect de l’obligation de délivrance
Si, après la vente, le vendeur ne remet pas le bien à l’acheteur dans les conditions prévues au contrat, ce dernier peut intenter une action en justice pour faire annuler la vente.
À retenir
- La vente d’un bien peut être annulée avant la signature de l’acte authentique devant notaire ;
- Après la vente, l’annulation peut uniquement avoir lieu en justice.
Pour limiter les risques d’annulation d’une vente immobilière, il est vivement conseillé de se faire accompagner tout au long du processus de transaction par des professionnels. Conseiller immobilier, agent immobilier, notaire, avocat sont là pour vous guider et vous conseiller lors de la signature du compromis de vente et de l’acte authentique.
