Vendeur ou acheteur d’un bien immobilier, vous vous apprêtez à signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Au-delà du prix, il vous faut définir les conditions de réalisation de la vente. Destinées à protéger le vendeur comme l’acquéreur, les clauses suspensives méritent une attention particulière. Référence sur le marché immobilier, Toutvabiens vous dit tout des conditions suspensives.
Les clauses suspensives : des évènements à réaliser
Intervenant après l’offre d’achat, l’avant-contrat fixe définitivement les conditions de la vente. De fait, l’acte authentique de vente, intervenant généralement 3 mois plus tard, ne fait que réitérer ces conditions. Par cet avant-contrat, les parties (vendeur et acheteur) s’obligent à concrétiser la vente. Cette concrétisation reste néanmoins conditionnée à la réalisation, dans un délai donné, d’un ou plusieurs évènements, futurs et incertains, déterminés et acceptés par celles-ci. Appelés clauses suspensives, ces évènements, lorsqu’ils ne se réalisent pas, mettent fin à la vente sans donner lieu à un possible recours d’une partie contre l’autre ou à la perception de dommages et intérêts.
Les clauses suspensives les plus courantes
Les clauses suspensives dans un avant-contrat de vente doivent être très précises et parfaitement comprises par les deux parties. Dans les cas d’une transaction immobilière, certaines conditions suspensives sont très courantes :
- Obtention du prêt : la vente se réalisera si l’acquéreur obtient le prêt immobilier nécessaire au financement de son achat aux conditions fixées par l’avant-contrat. L’acquéreur peut néanmoins accepter un crédit aux conditions moins avantageuses pour permettre la réalisation de la vente.
- Réalisation d’une vente : la réalisation de la vente est conditionnée à celle d’un bien appartenant à l’acquéreur. On parle alors de vente en cascade.
- L’obtention d’une autorisation administrative : l’acquéreur envisage des travaux nécessitant un permis de construire (PC), un permis d’aménager (PA), un permis de lotir (PL) ou une demande préalable (DP). La vente est conditionnée à l’obtention de cette autorisation des services de l’urbanisme.
- L’obtention d’un certificat d’urbanisme (CU) : ce document, délivré par le service de l’urbanisme et valable 12 mois, détaille les contraintes en vigueur dans la parcelle concernée ;
- La renonciation formelle de la collectivité locale à son droit de préemption (loi SRU) ;
- L’obtention d’un diagnostic immobilier réglementaire, non fourni au moment de la signature de l’avant-contrat ;
- La confirmation de l’absence de servitude grevant le bien ;
- L’accord de la copropriété pour un changement de destination d’un des lots achetés ;
- La levée de toute hypothèque sur le bien.
Bon à savoir
La condition suspensive d’obtention de prêt est obligatoire du moment où un acquéreur particulier fait appel à un crédit immobilier pour financer tout achat d’un montant supérieur à 21 500 € (loi n°79-596 du 13 juillet 1979 dite loi Scrivener). L’acquéreur achetant au comptant devra écrire, à la main dans le compromis, sa renonciation à bénéficier de la clause suspensive de prêt. Si, malgré tout, il a recours à un crédit, il ne pourra plus se prévaloir de cette dernière.
La renonciation à une clause suspensive
Dans sa formulation, la clause suspensive désigne toujours la partie qu’elle protège. Lorsqu’une clause suspensive n’est pas réalisée, le contrat est déclaré caduc et la vente est annulée. Le bénéficiaire de cette clause suspensive non-réalisée peut néanmoins renoncer à cette protection pour permettre la conclusion du contrat de vente. Pour ce faire, il devra formuler cette renonciation avant le terme prévu pour la résiliation de la clause.
Le contenu d’un avant-contrat de vente relève du cas par cas. S’il peut être signé sous seing privé, l’importance de ce document mérite un conseil éclairé. Il est par conséquent conseillé de faire appel à un notaire qui saura notamment identifier et formuler correctement les clauses suspensives indispensables. Une précaution d’autant plus nécessaire qu’un compromis de vente reste un contrat ferme et définitif !
À retenir
- La partie protégée par une clause suspensive doit être nommée ;
- La clause suspensive de prêt est obligatoire pour tout achat à crédit supérieur à 21 500 €
- Il est possible de renoncer à la protection d’une clause suspensive avant le terme prévu pour sa résiliation.
