Grâce à la loi Pinel, un investisseur dans l’immobilier locatif peut réduire ses impôts jusqu’à 21 %. Cet avantage fiscal nécessite cependant de respecter certaines conditions liées notamment au plafonnement des loyers. On vous explique en détail la méthode du calcul du loyer Pinel.
La loi Pinel : rappel
Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation dont le principal objectif est de relancer l’investissement locatif dans certaines zones spécifiques du territoire.
Pour profiter de cet avantage fiscal, la loi Pinel impose certaines conditions. Depuis 2021, seuls les investissements locatifs réalisés dans un appartement situé en zones A, A bis et B1 peuvent bénéficier d’un avantage fiscal. Il peut s’agir d’un bien neuf, vendu en l’état futur d’achèvement, rénové ou encore réhabilité. Par ailleurs, le logement doit être loué au titre d’une résidence principale, pendant une durée d’au moins 6 ans. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds, tout comme le loyer fixé par le propriétaire.
Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location. Il est actuellement de 12 % sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. La loi Pinel devait initialement prendre fin au 31 décembre 2021. Le dispositif a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. L’avantage fiscal sera néanmoins revu à la baisse dès 2023. Il sera ainsi de :
- 10,5 % de réduction pour 6 ans de location
- 15 % pour 9 ans de location
- 17,5 % pour 12 ans de location
En 2024, la réduction d’impôt maximale sera de 14 %.
Comment effectuer le calcul Pinel du loyer ?
Dans un premier temps, il est nécessaire de connaître le barème applicable dans la commune où se trouve le bien. Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds fixés par le Bulletin officiel des finances publiques BOI-BAREME-000017. Des montants spécifiques peuvent être prévus par arrêté du préfet de région pour s’adapter au marché local. Pour 2021, les prix au mètre carré sont en principe les suivants :
- Zone A bis : 17,55 euros
- Zone A : 13,04 euro
- Zone B1 : 10,51 euros
Il faut ensuite calculer la surface utile du logement. Définie par l’article R 331-10 du Code de la construction et de l’habitation, elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Ces dernières doivent servir à un usage exclusif d’habitation et mesurer au moins 1,80 m de hauteur. Il peut s’agir des combles, balcons, ateliers ou encore vérandas. Les garages, cours et jardins ne sont pas pris en considération.
Il est par ailleurs nécessaire de déterminer un coefficient multiplicateur en appliquant la formule suivante : 0,7 + 19 / surface utile de votre logement. Il permet de prendre en considération la réalité du marché locatif où se trouve le bien.
Enfin, pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il convient de multiplier la surface utile par le coefficient multiplicateur puis par le plafond de loyer de votre zone.
Loyer Pinel : comment déclarer ses revenus ?
Vous devez tout d’abord fournir lors de votre première déclaration le formulaire 2044 EB complété. Il précise les caractéristiques de votre logement et la durée de votre engagement.
La seconde étape consiste à établir le bilan foncier de votre opération en complétant le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Vous pouvez déduire vos charges locatives pour obtenir un bilan foncier positif ou négatif. Ce dernier doit ensuite être reporté dans votre déclaration de revenus annuels dans la partie consacrée aux « revenus fonciers ». Votre déficit foncier peut être déduit du revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an.
Enfin, vous n’avez plus qu’à renseigner le montant de la réduction d’impôt dans l’imprimé 2042 C dans la partie intitulée « charges ouvrant droit à réduction d’impôt ».
À retenir
- La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation disponible sous certaines conditions.
- Le calcul du loyer Pinel correspond au produit du loyer au mètre carré, de la surface utile du logement et du coefficient multiplicateur.
- Le bailleur ne doit pas dépasser le plafond du loyer au mètre carré fixé par la loi en fonction de la zone de localisation du bien.
Il est parfaitement possible de profiter du dispositif Pinel en louant son appartement à un prix inférieur au loyer maximum autorisé par la loi. Il est néanmoins nécessaire de vous assurer au préalable de la rentabilité de votre investissement locatif.
