Un projet immobilier est une acquisition qui doit être murement réfléchi avec des objectifs prédéfinis. Le marché de l’immobilier neuf présente de nombreux avantages qui sont importants à comprendre selon votre profil d’acheteur. Est-ce que je recherche une résidence principale ? Ou bien, suis-je à la recherche d’un rendement locatif ? Dans tous les cas, il sera important d’évaluer le potentiel à la revente afin de s’assurer de la valeur de votre investissement. Dans ce contexte, les programmes neufs pourvus d’un rez-de-chaussée commercial dit « brut de béton » sont des biens à regarder de près car ils présentent de nombreux avantages souvent méconnus du grand public.
Points abordés :
Un avantage économique
Avant toute chose, il est important de signifier qu’un appartement se situant dans un bâtiment pourvu d’un rez-de-chaussée commercial reste moins cher que la moyenne. La raison est simple, qu’importe l’activité du locataire, cela reste une nuisance. Que ce soit un bail commercial (commerces en tous genres) ou un bail professionnel (professions libérales) cela restera toujours un local recevant du public. De ce fait, ce type de bâtiment restera toujours moins cher qu’un bâtiment dédié à 100% au résidentiel.
Géographiquement, il existe deux types d’emplacements à ces bâtiments : le centre-ville ou la périphérie. Il est évident que les biens situés en centre-ville restent plus chers que ceux situés en périphérie. Cependant, les bâtiments en périphérie possèdent des avantages que le centre-ville ne possèdent pas. Des plus grandes surfaces, des espaces extérieurs privatifs mais également des parkings extérieurs. Ce dernier atout est un avantage économique important car il est moins cher à la création, mais également à l’entretien au contraire d’un parking souterrain avec ascenseur. Aussi, la construction de ce type de programmes neufs se fait généralement sur des terrains vides ce qui évitent aux promoteurs : la démolition, les mauvaises surprises techniques et la maitrise des délais. Par conséquent, tous ces avantages réunis permettent aux programmes neufs pourvu d’un local commercial en périphérie d’être qualitatifs à des prix très concurrentiels.
Opter pour un bâtiment neuf ayant un commerce, c’est faire un choix économique au niveau des charges de copropriété qui seront amoindries. Un bâtiment neuf demande peu d’entretien et n’est pas assujetti à des travaux lourds grâce à la garantie décennale. Cette garantie permet de se retourner contre le promoteur en cas de dommage matériel pendant 10 ans. Concernant la répartition des charges, il faudra noter que le local commercial possède également des tantièmes et pas des moindres car en général, il couvre l’équivalent de tout le rez-de-chaussée de l’immeuble. Par conséquent, il soutiendra à lui seul de nombreux frais. A noter qu’il est d’usage, de demander la prise en charge de certains travaux à l’exploitant du local commercial dans l’unique but d’entretenir de bons rapports de voisinage…
Un avantage stratégique
Les programmes neufs pourvu d’un rez-de-chaussée commercial sont majoritairement situés dans des nouveaux quartiers. Les emplacements choisis sont le fruit d’un travail de plusieurs années réalisés par les mairies et également les communautés d’agglomération en charge de l’attractivité commerciale de leur territoire. De ce fait, ces nouveaux quartiers sont souvent situés au carrefour de zones dynamiques (bureaux, industrielles ou commerciales) sur des terrains libres. Pour faire émerger ces nouveaux quartiers, il sera imposé aux communes : un réseau de transport dédié mais également, la création de commerces de proximité. C’est pour cette raison que nous avons vu sortir de terre ces dernières années, de nombreuses extensions de lignes de métro ou de tramway en direction de la banlieue.
De ce fait, les promoteurs se retrouvent dans l’obligation de créer des rez-de-chaussée commerciaux afin de répondre aux attentes des futurs habitants mais également, de la commune. Ces nouveaux quartiers sont souvent très étendus et il sera très fortement apprécié par les propriétaires et les locataires, la proximité de commerces sans avoir à utiliser un moyen de locomotion.
Il est également important de signifier la présence du corps médical dans ces nouveaux quartiers où de jeunes médecins et infirmiers ont tendances à s’installer. La raison principale de ces nouvelles adresses : la possibilité d’acheter et de créer un cabinet médical neuf et de capter une nouvelle clientèle qui deviendra automatiquement fidèle par manque de choix.
L’accumulation de tous ces avantages font de ces nouveaux quartiers un lieu idéal de vie où les néo propriétaires peuvent s’épanouir que ce soit en résidence principale ou en bien locatif. L’investissement financier de départ est moindre et le rendement locatif quant à lui ne faiblira pas car ces zones ont tendances à se peupler de manière exponentielle.
L’avantage juridique
Bien qu’il ait été énoncé ci-dessus des nuisances liées à un rez-de-chaussée commercial, sachez qu’il existe de nombreuses règles permettant de diminuer ces inconvénients. Tout d’abord, chaque bâtiment neuf est régi par un règlement de copropriété. A l’acquisition d’un programme neuf, ce règlement de copropriété ne sera pas encore établi. En effet, il deviendra seulement définitif qu’à l’achèvement du bâtiment c’est-à-dire, dès lors qu’il deviendra habitable même si les finitions ne sont pas encore finies. Un programme neuf s’achète en grande majorité sur plan, des années avant son achèvement ou quelques mois avant. De ce fait, il sera aisé de participer à l’élaboration du règlement de copropriété et d’y interdire tout types d’activités au rez-de-chaussée commercial. Cependant, attention à ne pas être trop restrictif sous peine de vous pénaliser vous-même d’une boulangerie ou d’une pharmacie. Pour vous faire une idée du type d’activité commerciale qui recherche activement dans votre secteur, afin d’ajuster votre règlement de copropriété pour limiter la vacance locative, nous vous invitons à consulter unemplacement.com qui regroupe des milliers de recherches à jour de locaux commerciaux de commerçants qualifiés et enseignes nationales.
Concernant les activités professionnelles provoquant des nuisances sonores et olfactives telles que les restaurants et les bars de nuit, il est courant de les interdire dans les règlements de copropriété. En effet, la quasi-totalité des bâtiments neufs sont dépourvus de gaz, ce qui représente un réel désavantage économique et qualitatif pour les restaurateurs. Aussi, de nombreux bâtiments neufs sont dépourvus de conduits d’extraction ce qui empêche définitivement ces derniers de travailler. En cas d’implantation sauvage de ces activités, il sera aisé d’interdire leurs exploitations en notifiant des manquements aux règles d’hygiène et de sécurité aux services appropriés.
Enfin, pour encadrer au maximum les futures activités de ces locaux commerciaux, il faudra simplement notifier au règlement de l’immeuble l’accord de la copropriété pour celles-ci. Attention, ces règles peuvent être uniquement définies de manière indirecte en imposant par exemple l’accord de l’enseigne qui sera accolé à la façade de l’immeuble.
