Obtenir un crédit immobilier aux conditions avantageuses est capital pour les futurs acheteurs. Imposée par les banques, l’assurance emprunteur protège l’établissement financier comme la personne à qui un prêt est accordé. Elle permet de prendre le relais en cas d’imprévu et de prévenir les aléas de la vie.
Trouver la meilleure assurance emprunteur est donc essentiel pour un achat immobilier réussi. Quels sont les critères à vérifier pour bien choisir ? Comment évaluer les garanties emprunteur, la quotité, les coûts ? Tout Va Biens vous conseille pour faire le bon choix au moment de vous assurer pour un projet d’achat immobilier.
Points abordés :
Sélectionner les bonnes garanties dans son assurance emprunteur
Chaque emprunteur possède des spécificités liées à sa situation personnelle. Plus l’assurance emprunteur est personnalisée, plus les garanties sont protectrices.
Les assurances groupes des banques mutualisent les risques tandis que les compagnies d’assurance extérieures offrent des degrés de personnalisation intéressants.
Un risque médical ou un métier spécifique ? Consultez les offres d’assureurs spécialisés pour trouver la meilleure assurance de prêt adaptée à votre profil.
Bon à savoir
Les banques prévoient en général une garantie décès et une garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), soit les deux cas les plus graves. C’est le socle de garanties obligatoires dans tous les contrats. Ensuite, plusieurs garanties sont proposées en option comme :
- La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) : l’assureur rembourse tout ou partie du prêt lorsque l’assuré est invalide à plus de 66 % et dans l’incapacité définitive d’exercer une activité professionnelle ;
- La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) : seule une partie des mensualités du prêt immobilier sont prises en charge lorsque l’invalidité est comprise entre 33 % et 66 %.
- La garantie Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) : concerne un arrêt de travail prolongé. Le remboursement est soit forfaitaire soit indemnitaire.
- La couverture du risque perte d’emploi (PE) : en général, la garantie se limite aux cas de licenciement non fautif. Seulement une partie des mensualités est remboursée.
Les modalités de mise en œuvre des garanties
Il est important de lire toutes les petites lignes des conditions générales des assurances. Toute la subtilité des offres se joue dans les modalités de remboursement du prêt.
Elles définissent dans quelles conditions et quelles limites l’assureur procédera au remboursement du prêt immobilier ou à la prise en charge des mensualités.
Ces modalités concernent :
- L’âge maximal couvert : chaque assureur fixe un âge limite pour actionner chaque garantie. Par exemple, la garantie décès peut être mise en œuvre jusqu’au 80e anniversaire de l’assuré.
- Les exclusions de garantie : les compagnies excluent systématiquement certaines situations comme des sports à risque (parapente notamment) ou des voyages dans certains pays ou encore des métiers dangereux (pompier, militaire, routier, etc.).
- Le délai de franchise concerne la période entre l’événement et le début de l’indemnisation. Une franchise de 15 à 180 jours est possible pour la couverture ITT par exemple.
- Le délai de carence correspond à la période pendant laquelle l’assureur n’intervient pas, en général en début de prêt.
- La durée d’indemnisation pour les situations temporaires (licenciement ou arrêt maladie).
Optimiser la quotité de son assurance emprunteur
La quotité d’assurance concerne exclusivement les emprunts à deux. La banque exige que le prêt soit couvert à 100 % minimum. En général, les emprunteurs choisissent la répartition et peuvent aller jusqu’à 200 %.
Plus la quotité est élevée, plus l’assurance coûte cher ! Donc le choix est important, en prenant en compte la sécurité financière recherchée pour votre famille.
Par exemple : vous souscrivez un crédit immobilier pour acheter votre résidence principale à deux et un emprunteur meurt.
- Si la quotité « sur sa tête » était de 50 %, l’assureur rembourse 50 % du montant du capital restant dû.
- Si la quotité était de 100 % sur sa tête, l’assureur procède au remboursement de la totalité du prêt immobilier. La famille est à l’abri et possède un logement remboursé.
Les critères à prendre en compte pour choisir la quotité
Le choix de la quotité assurée sur chaque emprunteur dépend de plusieurs facteurs :
- L’âge de chacun et les antécédents médicaux.
- La nature du bien immobilier : il est plus simple de se séparer d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif que de sa résidence principale.
- La profession : le co-emprunteur exerçant un métier à risque doit sécuriser son conjoint.
- Les revenus : si un emprunteur ne travaille pas ou s’il existe de gros écarts de revenus, la protection du conjoint est essentielle.
Il est possible de choisir des quotités allant de 1% à 100% pour chaque co-emprunteur. Toutes les combinaisons allant de 100 % à 200 % sont possibles.
Comparer les coûts de l’assurance emprunteur
Le coût de l’assurance emprunteur se calcule en pourcentage du capital emprunté. Le TAEA ou taux annuel effectif de l’assurance représente le coût total et constitue une information obligatoire que doit transmettre tout assureur. C’est un bon moyen de comparer les coûts de plusieurs offres.
Un simulateur d’assurance de prêt permet également d’avoir une vision globale de son tarif et de visualiser les perspectives d’économies.
Le coût de l’assurance dépend de plusieurs critères :
- La situation personnelle et professionnelle des emprunteurs.
- Les risques spécifiques encourus (sports, déplacements, profession, etc.).
- Les données financières (durée, capital emprunté, estimation de la valeur du bien et prix de l’immobilier).
- L’état de santé.
Bon à savoir
En février 2022, la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts inférieurs à 200 000 € par personne et se terminant avant le 60e anniversaire de l’assuré.
En outre, elle a renforcé le droit à l’oubli en passant de 10 ans à 5 ans après la guérison d’un cancer ou d’une hépatite C.
La prime d’assurance peut se calculer sur :
- le capital initial et reste alors identique tout au long du prêt
- le capital restant dû et diminue au fur et à mesure.
Les contrats d’assurance peuvent également prévoir des options comme :
- Des renforts (augmentation du niveau d’une garantie).
- Des rachats d’exclusion (couverture d’un risque initialement exclu)
- Des modifications de la période de franchise
Oser changer pour trouver la meilleure assurance emprunteur
Depuis 2022, la loi Lemoine permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment du prêt immobilier. Il ne suffit donc plus de trouver la meilleure assurance lors de la signature du prêt immobilier mais de la challenger tout au long du remboursement.
La seule obligation est de respecter le principe d’équivalence des garanties. Les garanties minimales exigées par la banque figurent dans la fiche standardisée. Elle ne peut s’opposer à une nouvelle assurance emprunteur qui respecte les mêmes garanties.
À retenir
- Le choix des garanties est important pour bénéficier d’une bonne assurance emprunteur
- En cas d’emprunt à deux, il ne faut pas oublier d’optimiser la quotité
- Le coût de l’assurance est calculé proportionnellement au montant à emprunter
- Toujours comparer les offres de différents assureurs pour obtenir les meilleures conditions
