Comme un grand nombre de Français, vous envisagez de contracter un prêt immobilier pour financer l’achat d’un futur logement ? Vous n’avez cependant aucune idée du montant auquel vous pouvez prétendre ? Taux d’endettement, apport personnel ou encore situation professionnelle : retour sur les critères essentiels étudiés par les banques pour définir le montant de votre emprunt immobilier !
Capacité d’endettement, la règle des 33%
Avant toute chose, sachez que le montant de vos remboursements mensuels ne doit pas excéder 33% de vos revenus. Après de nombreuses exceptions ces dernières années, où les montants se portaient aux alentours des 35%, la Banque de France est en ce début d’année 2020 monté au créneau et incite désormais les banques à ne pas dépasser la règle des 33% dans leurs calculs d’emprunts immobiliers. Impossible voire quasi impossible donc de demander aujourd’hui des échéances de prêt dépassant le tiers de vos revenus mensuels nets de charges.
À noter que les banques prennent en compte tous vos crédits à la consommation en cours et certaines dépenses incompressibles dans le calcul de votre taux d’endettement. Par exemple, lorsque vous percevez 2 000€ par mois mais que vous payez 300€ de prêts, votre capacité d’endettement sera calculée sur la base de 1 700€.
La notion de « reste à vivre », qu’est-ce que c’est ?
Afin de déterminer le juste montant de votre crédit logement, les banques analysent également votre « reste à vivre », c’est-à-dire la somme qu’il vous restera une fois la mensualité de l’emprunt immobilier prélevée. Nourriture, transports, loisirs, impôts, toutes ces dépenses quotidiennes déterminent le montant de votre « reste à vivre ». Bien entendu, cela va de soi qu’il sera plus élevé pour un ménage avec de forts revenus que pour un couple ou une personne seule touchant le smic. Le but étant de vous laisser une somme d’argent raisonnable pour subvenir aux besoins du ménage en question et ainsi conserver un niveau de vie correct.
Si vous êtes actuellement locataire et que votre salaire n’a pas augmenté, le banquier peut également évaluer la différence entre votre loyer actuel et votre futur échéancier. Ainsi il se fait une idée globale de votre capacité de remboursement. En revanche, si vos revenus actuels ont été revus à la hausse, la mensualité de crédit pourra l’être également.
La durée de prêt et son taux d’intérêt
Il est évident que lorsqu’on choisit une durée de prêt de 25 ans au lieu de 20 ans, les mensualités sont diminuées et le reste à vivre augmente. Cependant, pour bénéficier d’une durée plus longue, l’emprunteur doit concéder à une hausse globale du montant du crédit. De plus, le taux d’intérêt influence également le montant possible de l’emprunt. Plus celui-ci est élevé, plus les mensualités le sont également.
Le profil emprunteur, votre meilleur atout
L’apport personnel, un critère toujours valorisant
Lors d’une demande de crédit pour un projet immobilier, il ne faut pas sous-estimer l’apport personnel qui facilite bien évidemment son obtention. Bien que non-obligatoire, cela prouve votre capacité d’épargne et donc la bonne gestion de votre argent auprès de la banque. Par ailleurs, un apport personnel permet également de diminuer le montant total de l’emprunt et/ou de sa durée. Les banques demandent en général 10% d’apport personnel pour financer les frais de notaire ou les frais d’agence par exemple, cependant arriver à un apport à hauteur de 20 à 30%, valorise assurément votre profil et permet de négocier un meilleur taux.
Votre situation professionnelle et financière actuelle
Une simulation de prêt immobilier inclut forcément la prise en compte de votre situation professionnelle et donc financière du moment. Même si une personne avec un CDD ou dans une situation particulière (indépendant par exemple) peut obtenir un prêt immobilier, il est vrai que l’emprunt est toujours plus facile d’accès pour les titulaires d’un CDI. Véritable gage de sécurité et de stabilité pour la banque, il est important de le mettre en valeur. Pour cela, il est donc conseillé d’attendre minimum 3 mois d’ancienneté avant de prendre rendez-vous chez votre banquier. En effet, il vous faudra soumettre vos 3 derniers bulletins de salaire. Vous ferez ainsi part de votre statut en CDI et/ou d’une augmentation salariale associée.
Les comportements à risque à éviter
Bien évidemment, les banques regardent tout particulièrement le détail de vos transactions financières afin de déceler certains comportements qui risqueraient le surendettement. Évitez donc l’accumulation des crédits à la consommation, les découverts généralisés ou encore les dépenses en jeux d’argent durant les mois qui précédent votre demande de crédit.
La santé
Bien qu’indépendant de notre volonté, la santé du futur emprunteur est scrutée par les banques. Sachez ainsi que lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, il vous sera demandé de souscrire à une assurance emprunteur pour couvrir le risque d’un défaut de paiement survenu à la suite d’un problème de santé ou d’un décès anticipé. Pour cela, vous devrez répondre à un questionnaire médical qui permettra à l’assurance de prendre connaissance de votre état de santé général. Elle prendra ensuite la décision de vous couvrir pendant la période de prêt ou de vous faire passer des examens complémentaires. Attention, de gros problèmes de santé peuvent entraîner un refus de prêt de la part de la banque. Il est donc important de surveiller et de prendre soin de sa santé au maximum.
