Les anciennes chambres de service des immeubles haussmanniens, situées sous les combles, attirent de longue date les investisseurs parisiens. Sont-elles pour autant toujours aussi rentables ? L’évolution de la législation, notamment en matière de logement décent et d’encadrement des loyers, tend aujourd’hui à relativiser leur attrait.
Qu’est-ce qu’une chambre de bonne ?
Les « chambres de bonne » sont les anciens logements occupés par le personnel de service des immeubles parisiens, notamment vers la fin du XIXe siècle. Ces biens se distinguent par plusieurs caractéristiques les rendant uniques sur le marché immobilier de la capitale, dont, notamment :
- une situation sous les combles et une configuration fortement mansardée ;
- une faible surface habitable, ne dépassant pas 15 m² dans le meilleur des cas ;
- un confort rudimentaire, avec souvent des sanitaires partagés en commun sur le palier avec les autres locataires ;
- des candidats à la location incluant essentiellement des étudiants et des travailleurs modestes.
Les chambres de bonne se concentrent essentiellement dans les 15e et 16e arrondissements de Paris. Il est possible néanmoins d’en trouver dans l’ensemble de la capitale.
Pourquoi investir dans une chambre de bonne à Paris ?
Les chambres de bonne et les autres petites surfaces restent attractives pour les investisseurs recherchant des biens locatifs dans la capitale. La rentabilité annuelle sans travaux est actuellement estimée à 4 % en moyenne pour une location meublée et à 2 % pour une location vide.
La faible surface de ces logements est également synonyme d’un coût d’achat plus abordable qu’un appartement classique : un argument non négligeable, alors même que le coût de l’immobilier parisien atteint des sommets avec une moyenne de 11 900 € par mètre carré au premier trimestre 2021.
Quels points de vigilance avant d’investir dans une chambre de bonne ?
Vous envisagez d’acquérir une chambre de bonne ? Deux points de vigilance doivent retenir votre attention : les critères de décence du logement et les mesures d’encadrement des loyers.
Chambres de bonne et logement décent
Pour être considéré comme étant décent et habitable, un logement doit désormais proposer une surface habitable minimale. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 impose au moins une pièce principale :
- d’une surface habitable d’au moins 9 m² ;
- et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ;
- ou d’un volume total de 20 m3.
Il est par ailleurs exigé un dispositif de chauffage et au moins une arrivée d’eau potable.
En revanche, à Paris, le règlement sanitaire départemental fixe des règles plus sévères en supprimant la notion de volume total de 20m3.
Ces critères ont conduit à exclure de facto du marché immobilier résidentiel les chambres de bonne les plus petites et les moins confortables.
Chambres de bonne et encadrement des loyers
La loi du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Élan, a réintroduit la possibilité d’instituer un encadrement des loyers à titre expérimental pendant une durée de cinq ans. La ville de Paris a instauré ce dispositif le 1er juillet 2019.
Un arrêté préfectoral fixe et révise régulièrement le montant d’un loyer de référence majoré, c’est-à-dire un plafond de loyer. Ce dernier dépend à la fois :
- du quartier (la ville de Paris est divisée en 80 quartiers) ;
- du nombre de pièces du logement ;
- de l’époque de construction (avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 ou après 1990) ;
- du type de location (vide ou meublée).
Cet encadrement tend à défavoriser les chambres de bonne, exiguës et situées dans des immeubles anciens. L’investisseur n’a plus, comme auparavant, la perspective de rembourser plus rapidement son prêt en espérant une inflation du niveau des loyers dans la capitale.
À retenir
- Les chambres de bonne sont des micro-logements parisiens dont le prix d’achat reste accessible.
- Elles permettent à des locataires aux revenus modestes de se loger en plein cœur de Paris, dans des conditions rudimentaires.
- L’évolution législative et réglementaire diminue progressivement l’attrait des chambres de bonne.
En dépit des atouts propres à ces micro-logements, l’âge d’or des chambres de bonne parisiennes semble aujourd’hui révolu. Un déclin des volumes de vente s’observe d’ailleurs depuis plusieurs années. Ce type d’investissement doit aujourd’hui souvent s’envisager en conjonction avec d’importants travaux de rénovation et de remise aux normes.
