Dès la loi de 1989, le législateur a compris l’importance de contrôler l’évolution des prix sur le marché locatif. Indexation, encadrement et plafonnement permettent aujourd’hui d’éviter une augmentation trop brutale des loyers des logements vides et meublés. ToutvaBiens ous explique comment cet encadrement des loyers fonctionne en pratique.
L’indexation des loyers en cours du bail
Le contrat de bail d’une résidence principale meublée ou vide peut contenir une clause de révision du loyer. Celle-ci ne peut néanmoins pas prévoir une augmentation plus rapide que l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice correspond « à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ».
Par ailleurs, cette révision ne peut jouer qu’à condition d’être expressément prévue par le contrat de bail. L’IRL utilisé doit également être mentionné. Cette révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut à la date anniversaire du bail. Passé ce délai, le propriétaire est présumé avoir renoncé à cette révision pour l’année en cours. Enfin, l’augmentation du loyer ne peut jamais être rétroactive.
L’encadrement des loyers dans les zones tendues
Vingt-huit, c’est le nombre d’agglomérations concernées par l’encadrement des loyers. Toutes sont situées en zones dites tendues (Abis, A et B1) où les loyers sont souvent trop chers et les logements relativement rares. Dans ces secteurs, la loi du 1er juillet 1989 et les décrets successifs prévoient la régulation des loyers lors du renouvellement des baux ou de la relocation des biens.
Dans le premier cas, le propriétaire a la possibilité d’augmenter son loyer à condition que celui-ci soit inférieur au prix du marché et que son logement respecte les critères de performance énergétique.
Lorsque le bien est remis en location dans un délai maximum de 18 mois, le loyer appliqué à l’ancien locataire ne peut pas en principe être augmenté. Des exceptions sont néanmoins prévues :
- Lorsque le loyer n’a pas été modifié depuis 12 mois au moins ;
- Lorsque le bailleur a effectué des travaux (dans ce cas, l’augmentation annuelle du plafond du loyer ne doit jamais dépasser 15 % de leur coût total) ;
- Lorsque le loyer est inférieur au prix du marché.
À noter que, dans les deux derniers cas, l’augmentation n’est possible qu’à condition que la consommation en énergie primaire du logement soit inférieure à 331 kWh par m² et par an.
Bon à savoir
L’encadrement des loyers s’applique-t-il à une première mise en location ?
Lorsqu’un logement est proposé pour la première fois sur le marché locatif, le propriétaire est en principe libre de fixer son loyer. Dans certaines communes, il sera néanmoins soumis aux règles de plafonnement des loyers.
Enfin, lorsque le bien n’a pas été loué pendant plus de 18 mois, le propriétaire est libre de fixer le montant de son loyer.
Le plafonnement des loyers dans certaines agglomérations
Il s’agit d’une forme d’encadrement renforcé des loyers, initialement mise en place par la loi ALUR et renouvelée par la loi ÉLAN en 2018. Ce plafonnement est aujourd’hui en vigueur à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Dans ces communes, le loyer hors charge demandé par les bailleurs doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %. Le loyer de référence varie en fonction :
- Du nombre de pièces dans le logement ;
- Du caractère meublé/non meublé du bien ;
- De l’année de construction ;
- Du quartier où se trouve le logement.
Des compléments de loyer sont néanmoins possibles si le logement possède des caractéristiques de localisation ou de confort les justifiant.
À noter que le plafonnement des loyers concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.
À retenir
- L’augmentation du loyer au cours du bail n’est possible que dans la limite de l’IRL et à condition qu’une clause de révision soit intégrée au contrat ;
- Lors du renouvellement du bail ou d’une relocation, le propriétaire ne peut pas augmenter librement son loyer ;
- Dans certaines communes, les loyers sont par ailleurs plafonnés.
Le bailleur doit donc respecter certaines règles en matière de fixation du loyer de son bien immobilier. En cas de contestation, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente, puis les tribunaux civils, si aucun accord n’a pu être trouvé.
