Saviez-vous qu’un locataire peut devenir propriétaire d’un logement après l’avoir loué pendant une période définie au préalable ? C’est ce qu’on appelle la location-accession. Tour d’horizon de ce régime d’acquisition qui permet d’acheter un bien immobilier en deux temps.
De la location à l’achat immobilier
La location-accession est une formule qui permet à une personne souhaitant acquérir un logement de le faire de manière progressive. En effet, pour se faire, la personne doit tout d’abord occuper le bien en question en tant que locataire, et ce, pendant une période dite de jouissance. Celle-ci est déterminée à l’avance lors de la signature du contrat avec le propriétaire des lieux.
Ce type de contrat peut concerner divers logements comme une maison individuelle, un appartement déjà construit ou en cours de construction, un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble mixte (usage professionnel et d’habitation).
De plus, rien n’est définitif, il s’agit ici d’une option. Le locataire-accédant peut à tout moment pendant la période de jouissance renoncer à acquérir le bien immobilier.
Qui a droit à la location-accession ? Tout le monde peut avoir recours à la location-accession. De plus, les ménages les plus modestes qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat peuvent bénéficier d’une aide : le Prêt Social Location Accession (PSLA).
Quelles sont les 3 étapes de la location-accession ?
- La signature du contrat de location-accession chez un notaire, le futur acquéreur devient alors locataire pendant une période allant de 1 à 4 ans. Généralement, le futur acquéreur verse 5% du prix pour réserver le logement.
- La période de jouissance par le locataire
- La signature du contrat de vente définitif chez un notaire
Bon à savoir
Le contrat location-accession peut être précédé d’un contrat préliminaire généralement passé sous seing privé.
La signature du contrat de location-accession
Le contrat de location-accession est conclu par acte authentique et doit comporter obligatoirement les points suivants :
- La description du logement, de l’immeuble et ses caractéristiques techniques
- Le prix de vente du bien immobilier ainsi que ses modalités de paiement : révision des prix, recourt à des prêts…
- La date d’entrée en jouissance et le délai d’acquisition
- Les conditions de résiliation anticipée du contrat
- Le montant de la redevance et les modalités de versement par le locataire
- Les indemnités éventuelles en cas de rupture de contrat
- Les charges locatives qui incombent à l’accédant (estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d’exécution du contrat)
- La garantie de remboursement ou la garantie d’achèvement
- Les assurances
- L’absence de maintien de plein droit dans les lieux (si résolution du contrat ou non levée de l’option)
Pendant la période de location
Dans le cadre de la location-accession, le locataire doit pendant la période de jouissance verser une redevance au propriétaire composée d’une :
- fraction locative : celle-ci s’apparente à un loyer versé pour l’occupation du logement
- fraction acquisitive : c’est-à-dire le paiement anticipé du prix de vente du logement
Durant cette période, le locataire-accédant est redevable de toutes les charges prévues dans le contrat. Comme pour une location standard, celui-ci doit régler ses contributions, taxes, impôts, ainsi que les travaux d’entretien courant du logement (les grosses réparations sont toujours à la charge du vendeur). De plus, il doit bien entendu être couvert par une assurance habitation en cas de dégâts des eaux ou d’incendies par exemple.
En revanche dans le cas d’un logement en copropriété, le futur acquéreur est considéré comme propriétaire et peut donc assister aux assemblées générales et exercer son droit de vote.
L’accession à la propriété
Trois mois avant la fin de la période de jouissance, le propriétaire actuel du bien doit envoyer un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire-accédant afin de lui permettre d’exercer son option.
Le locataire a alors deux possibilités :
- Soit il exerce son option et souhaite devenir propriétaire du bien. Dans ce cas, un acte de vente authentique est signé chez le notaire. Le solde du prix est alors versé pour obtenir le transfert de propriété. Si toutefois, le paiement du prix de vente est conditionné par l’octroi d’un prêt immobilier, la condition suspensive est bien entendu prise en compte.
- Soit il décide de renoncer à l’achat du logement. Dans ce cas, il doit quitter les lieux dans les 3 mois et le vendeur doit également lui restituer les sommes déjà perçues au titre de la fraction acquisitive.
Attention, le propriétaire peut aussi demander une indemnité. Celle-ci ne pourra dépasser 1% du prix du logement sauf pour les immeubles de moins de 5 ans, où l’indemnité pourra être portée à 3%. En revanche, si le logement neuf concerne un prêt social location-accession (PSLA), aucune indemnité ne pourra être demandée au locataire.
