Vous envisagez d’acheter votre futur bien immobilier neuf ? Sachez que la grande majorité des logements neufs sont proposés à la vente avant ou au cours de leur construction, c’est ce qu’on appelle la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). On vous explique toutes les étapes de ce type de projet ainsi que les pièges à éviter.
Avant la réservation
En premier lieu et avant de faire la réservation d’un achat sur plan (VEFA), les promoteurs immobiliers proposent aujourd’hui des dispositifs immersifs pour vous permettre de mieux visualiser votre futur logement. Visites virtuelles, maquettes 3D ou visite d’un logement témoin, tout est fait pour que vous preniez la bonne décision.
Bon à savoir
N’hésitez pas à aller faire un tour dans le quartier du futur logement pour vous faire une idée du secteur (commerces, transports en commun, population).
La réservation du logement
Le contrat de réservation
Même s’il n’est pas obligatoire au regard de la loi, un contrat de réservation appelé également contrat préliminaire est généralement signé par l’acquéreur et le promoteur immobilier, sans la présence d’un notaire. Le promoteur s’engage ainsi à réserver le logement au client. Attention, à bien vérifier toutes les informations précisées dans le contrat.
Il doit contenir en autres les éléments suivants :
- La surface habitable du logement en m²
- Le nombre de pièces total
- La situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement
- La nature et la qualité des matériaux, ainsi que les équipements prévus dans le logement
- Les équipements collectifs (ascenseur, chauffage…)
- Le prix prévisionnel de vente du logement et le cas échéant, les modalités de révision
- La date de signature du contrat définitif chez le notaire
- Les délais d’achèvement des travaux, la date de livraison du logement (approximatifs)
- Les prêts immobiliers à solliciter s’il y en a
Le dépôt de garantie
Vous devrez également verser un dépôt de garantie lors de la signature du contrat de réservation. Le montant du dépôt de garantie est limité à :
- 5% maximum du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente est signé dans un délai égal ou inférieur à 1 an
- 2% maximum du prix prévisionnel de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
À noter qu’au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Le délai de rétractation
Vous recevrez ensuite votre contrat de réservation par courrier recommandé. Vous aurez alors 10 jours à compter du lendemain pour pouvoir vous rétracter sans avoir à vous justifier. Le dépôt de garantie vous sera alors rendu sans aucune pénalité (délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation).
De plus, vous pouvez revenir sur votre engagement dans les cas suivants :
- Vous n’obtenez pas votre prêt immobilier (condition suspensive de l’obtention de ce prêt)
- Le prix de vente excède plus de 5% du prix prévisionnel
- Le promoteur abandonne le projet pour diverses raisons (permis de construire…)
- L’un des équipements prévus dans le contrat de réservation n’est finalement pas réalisé
- Si le contrat définitif n’est pas signé dans les temps par la faute du vendeur
- Si vous constatez une réduction de valeur de votre logement supérieure à 10% par rapport à la description faite dans le contrat de réservation
La signature de l’acte authentique
Quelques mois après la signature du contrat de réservation et dans un délai minimum d’un mois avant le rendez-vous prévu chez le notaire, vous recevrez par courrier à votre domicile le contrat de vente définitif ainsi que toutes les annexes.
Le contrat de vente définitif d’un programme neuf, reprend les mêmes termes que le contrat de réservation. Il contient cependant en plus, les modalités de paiement (et un échéancier), la garantie d’achèvement ou de remboursement choisie par le promoteur (obligatoire) ainsi que le règlement de la copropriété s’il y a.
Qu’est-ce que la garantie d’achèvement et de remboursement ?
- Garantie d’achèvement : si le promoteur souscrit à cette garantie, vous avez l’assurance que le bien immobilier vous sera livré. En cas de défaillance du vendeur, un organisme (banque, assurance…) lui fournira les fonds nécessaires pour finir les travaux.
- Garantie de remboursement : en cas de résolution pour défaut d’achèvement, cette garantie vous protège et vous permet de récupérer les sommes déjà versées. Attention toutefois, le promoteur n’est pas obligé de finir les travaux et de vous livrer le bien.
La livraison du bien
Lors de la livraison du bien, c’est-à-dire lors de la remise des clés, faites attention aux moindres détails et prenez soin de signaler par écrit dans le procès-verbal de livraison tous les éléments qui vous paraissent importants (défauts de conformité, finitions à effectuer, vices de construction).
À noter : vous avez un délai d’un mois pour signaler tout oubli.
En cas de non-conformité, vous avez la possibilité de consigner le paiement du solde du prix de vente chez le notaire ou auprès de la Caisse des dépôts, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux par le vendeur.
En ce qui concerne les malfaçons, vous disposez d’un délai de 13 mois après possession des lieux, pour saisir la justice. Le but étant bien entendu de demander des dommages et intérêts, ainsi qu’une diminution du prix ou même la résiliation de la vente.
