Répartition des charges, utilisation des parties communes, horaires de travaux… Le règlement de copropriété détermine les principales modalités de la vie en communauté au sein de l’immeuble. La rédaction du document et sa modification sont soumises à des règles bien spécifiques.
Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?
Selon la loi du 16 juillet 1965, toute copropriété composée de plusieurs lots a l’obligation de se doter d’un règlement. Il s’agit d’un document écrit fixant les règles de fonctionnement propres à l’immeuble, mais aussi les droits et obligations des habitants.
Ces dispositions s’imposent à l’ensemble des copropriétaires, aux locataires et au syndic de copropriété. Ce dernier est chargé d’assurer le respect du règlement dans les parties communes et privatives, au nom de l’assemblée générale.
La rédaction du règlement intervient dès la création de la copropriété, au moment de la répartition des lots. Elle est obligatoirement confiée à un professionnel. Il peut, notamment, s’agir :
- d’un notaire ;
- d’un avocat ;
- d’un géomètre-expert.
Une copie du règlement est fournie à chaque nouveau copropriétaire achetant un lot dans l’immeuble. En cas de perte, il peut solliciter un nouvel exemplaire auprès du syndic de copropriété, mais ce dernier n’a pas l’obligation d’accéder à sa requête. Dans ce cas, le copropriétaire pourra faire établir une nouvelle copie auprès du service de publicité foncière pour un coût de 30 euros.
Le règlement est également remis au locataire d’un logement en copropriété lors de la signature du bail de location.
À quoi sert un règlement de copropriété ?
Il est recommandé de prendre connaissance du règlement de copropriété dans son intégralité avant d’emménager. Le document apporte, tout d’abord, de nombreuses informations utiles sur les règles de vie pratiques au sein de l’immeuble. Cela inclut, par exemple :
- la destination de l’immeuble (résidentiel, commercial, mixte…) ;
- les conditions d’utilisation des parties privatives des logements (droit d’accrocher du linge ou des éléments décoratifs au balcon, horaires autorisés pour les travaux, nuisances sonores…) ;
- les conditions d’utilisation des parties communes (garage à vélo, local poubelle, ascenseur…).
Le règlement traite aussi des principales modalités de gestion de la copropriété concernant, notamment :
- la répartition des charges entre chaque propriétaire en fonction de leur quote-part ;
- l’état descriptif de division des lots de copropriété, identifiés par numéro au sein d’un inventaire complet.
Le cas échéant, le règlement mentionne, enfin :
- les parties communes spéciales (réservées à l’usage de certains copropriétaires), comme un parc à vélo pour l’une des ailes du bâtiment ;
- les parties communes privatives (réservées à l’usage d’un seul copropriétaire), comme une cour intérieure affectée à un logement en rez-de-chaussée.
Comment modifier un règlement de copropriété ?
Toute modification du règlement doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale, avec une inscription préalable à l’ordre du jour. Les règles de majorité diffèrent selon la nature de la disposition modifiée :
- la majorité simple de l’article 24 de la loi du 16 juillet 1965, soit au moins 50 % des copropriétaires présents. Elle est suffisante si la modification a pour objet une mise en conformité avec une nouvelle disposition légale, par exemple.
- la double majorité de l’article 26, soit 50 % des copropriétaires détenant au moins les deux tiers des quotes-parts de copropriété. Elle est requise entre autres si la modification concerne les règles d’utilisation des parties communes.
- L’unanimité, soit 100 % des copropriétaires. Ce cas plus rare concerne, par exemple, un changement de la destination de l’immeuble.
Toute modification, si elle est votée dans les règles, s’impose ensuite à l’ensemble des copropriétaires.
Essentiel au fonctionnement des immeubles de logements collectifs, le règlement de copropriété s’impose à l’ensemble des habitants. La responsabilité d’un copropriétaire-bailleur, notamment, peut être engagée s’il n’effectue aucune démarche auprès d’un locataire posant problème.
