La garantie loyer impayé (GLI) est une assurance permettant de couvrir le bailleur contre le non-paiement du loyer par son locataire. En contrepartie, sauf en cas de location à un étudiant ou un apprenti, le propriétaire renonce à demander une caution solidaire. Mais quel est le coût de l’assurance loyer impayé ? Est-elle vraiment utile pour le bailleur ?
Quelles sont les garanties prévues par les assurances loyer impayé ?
Avec la crise sanitaire, les relances de loyers ont considérablement augmenté. Selon une étude de l’agence immobilière ImoDirect, l’augmentation à J+1 a atteint 83 % entre juin et octobre 2020, sur l’ensemble du parc locatif français, et 138 % à J+30. Paris semble, par ailleurs, moins concernée que le reste de la France. On compte en effet dans la capitale un accroissement des relances de loyer de l’ordre de 18 %, contre 21 % dans les autres grandes villes et 27 % en province hors agglomération.
Assurer le paiement de ses loyers
L’objectif principal de ce type d’assurance est de couvrir les loyers non réglés par le locataire. En principe, cette assurance intervient dès le deuxième mois d’impayé consécutif. Cependant, les contrats d’assurance loyers impayés contiennent tous des plafonds de remboursement. Certains prévoient par exemple le versement des loyers pendant 30 mois, dans la limite de 70 000 € d’impayés.
Les assurances proposent également une protection juridique afin de couvrir les éventuels frais de recouvrement des loyers. Cela inclut principalement les honoraires d’avocats et d’huissiers, mais aussi les frais relatifs à la conciliation avec le locataire. Les plafonds atteignent en général entre 15 000 et 40 000 € selon les contrats. À noter que des seuils d’intervention minimum sont souvent prévus. Il est donc nécessaire que les montants à recouvrer soient supérieurs à ce minimum prévu par le contrat.
Les garanties optionnelles de l’assurance loyers impayés
Les contrats d’assurance prévoient également la couverture des risques de dégradation immobilière du logement. Il s’agit principalement des sols, murs, plafonds et tout ce qui est fixé au mur sans pouvoir être démonté. Ainsi, les travaux de remise en état du bien seront généralement pris en charge par l’assureur dans la limite du montant par sinistre déclaré prévu au contrat. Les plafonds de garanties généralement prévus par les assurances sont compris entre 7 000 et 10 000 €. Celui-ci dépendra du contrat souscrit. À noter que les meubles et équipements (électroménagers par exemple) ne sont pas concernés par cette protection.
Enfin, en cas de départ prématuré du locataire (sans préavis ou décès par exemple), l’assurance peut rembourser les loyers non perçus jusqu’à la relocation du bien. Cette couverture est cependant rarement proposée et reste particulièrement onéreuse pour le bailleur. Elle concerne principalement les gros investisseurs qui souhaitent lisser leur rentabilité locative dans le temps.
Bon à savoir
Pour souscrire à une assurance loyer impayé, les assureurs demandent de nombreuses pièces justificatives. Il s’agit notamment :
- Du contrat de bail ;
- De l’attestation d’assurance habitation ;
- Des pièces d’identité du locataire et du bailleur ;
- De l’état des lieux d’entrée dans le logement ;
- Des documents prouvant la solvabilité du locataire (déclaration d’impôt, fiches de salaire, etc.) ;
- De la caution solidaire en cas de location à un étudiant ou un apprenti.
Comment est calculé le prix d’une assurance loyer impayé ?
Le montant de l’assurance loyer impayé dépend de plusieurs facteurs :
- Le montant du loyer : plus les montants couverts sont élevés, plus le coût de l’assurance loyer impayé sera important. De la même façon, l’ajout de certaines options (comme la protection juridique) augmente nécessairement le montant de la prime d’assurance.
- Le plafond d’indemnisation et la durée des garanties.
- La franchise prévue par les conditions du contrat : il s’agit simplement du délai de carence pendant lequel l’assurance loyer impayé n’interviendra pas en cas de défaut de paiement du locataire. Plus ce temps est réduit, plus le coût de la couverture augmente. Actuellement, peu de contrats proposent des garanties sans franchise.
En moyenne, le coût d’une assurance loyer impayé représente entre 2,5 à 5 % du loyer annuel du logement concerné en fonction des options choisies. À noter que les charges sont incluses dans ce montant.
Par exemple, pour un loyer charges comprises de 1 000 € par mois et une garantie à 3 % du loyer annuel, votre assurance vous coûtera 360 € par an, soit 30 € par mois. À titre de comparaison, 10 mois d’impayés sur ce même logement représentent 10 000 € de loyers non perçus, sans compter les frais de procédure de recouvrement (jusqu’à 5 000 € en moyenne) et les pénalités pour défaut de remboursement d’un emprunt immobilier.
Bon à savoir
Les cotisations mensuelles versées dans le cadre de ce type d’assurance sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur.
Pour bien choisir son assurance loyer impayé, il est indispensable d’analyser en détail les couvertures incluses et les exclusions prévues par le contrat. Sachez également que si votre logement est pris en charge par une société de gérance immobilière, vous aurez sans doute la possibilité d’adhérer au contrat collectif garantie des loyers impayés.
À retenir
- L’assurance loyer impayé coûte entre 2,5 et 5 % du loyer annuel charges comprises.
- La plupart des assureurs proposent aussi une protection juridique ainsi qu’une garantie contre les destructions immobilières.
- La protection contre la perte de loyers en cas de vacance est possible, mais peu fréquente.
