La loi de finances pour 2021 a confirmé la révision des valeurs locatives cadastrales des logements à l’horizon 2026. Cette mise à jour, qui n’était plus intervenue depuis les années 1970, devrait permettre à l’administration fiscale de mieux prendre en compte le niveau de confort réel des logements. Elle se traduira par une baisse ou une hausse de la taxe foncière selon les cas.
Réforme de la taxe foncière : qu’est-ce que la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative cadastrale se fonde sur le loyer annuel théorique qu’un propriétaire pourrait percevoir s’il proposait son bien à la location, après application d’un abattement de 50 %. Ce loyer théorique lui-même est déterminé par l’administration fiscale en fonction des éléments dont elle a connaissance, comme :
- la surface habitable ;
- la localisation du bien ;
- les éléments de confort comme la salle d’eau, une piscine, les dépendances extérieures…
La valeur locative cadastrale sert de base au calcul de plusieurs impôts, et notamment :
- de la taxe d’habitation, qui devrait disparaître complètement en 2023 pour l’ensemble des résidences principales ;
- de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères – la surface et le niveau de confort d’un logement étant des critères à prendre en compte pour le volume de déchets produits ;
- et enfin de la taxe foncière, dont s’acquitte le propriétaire d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif.
Une révision des valeurs locatives cadastrales confirmée pour 2026
Pour évaluer la valeur locative des biens, l’administration fiscale utilise jusqu’à présent une base de calcul fixée lors de la dernière révision générale de 1970. Cette base est réévaluée chaque année en fonction du taux d’inflation, mais elle ne prend pas en compte l’évolution sociologique et économique des différents quartiers et communes depuis cette date.
À titre d’exemple, de nombreuses maisons de campagne jugées vétustes et peu attractives il y a cinquante ans ont pu être acquises et considérablement améliorées par leurs propriétaires successifs. Elles proposent depuis un niveau de confort bien supérieur. À l’opposé, des logements collectifs très valorisés des années 1960 et 1970 ont pu voir leur cote se dégrader significativement.
La révision générale de 2026 consistera donc en une mise à jour de la base de calcul, pour mieux tenir compte de la valeur locative réelle des logements soumis à la taxe foncière.
Bon à savoir
Une révision déjà effectuée pour les locaux professionnels
Une révision générale des valeurs locatives cadastrales des biens professionnels a déjà eu lieu en 2017. Elle a entraîné notamment une réévaluation de la cotisation foncière des entreprises (CFE) pour les professionnels concernés.
Réforme de la taxe foncière : quelles conséquences pour les propriétaires ?
Il est encore trop tôt pour déterminer avec précision les effets de la réforme de la taxe foncière. Une étude réalisée en décembre 2020 par l’Institut des politiques publiques (IPP) apporte néanmoins quelques réponses, et anticipe :
Une augmentation moyenne de 15 % de la valeur locative pour les logements anciens construits avant 1950, et pouvant même atteindre 20 % pour les biens dont la construction est antérieure à 1920 ;
- Une diminution moyenne de 16 % concernant les logements construits dans les années 1960 et 1970.
La réforme ne prévoit pas de créer une taxe foncière selon les revenus. L’IPP confirme cependant qu’elle aura des « effets redistributifs progressifs ». En effet, les logements les plus confortables et valorisés sont typiquement occupés par les ménages à hauts revenus. Or il s’agit justement de ceux qui connaîtront la plus forte augmentation.
Le Gouvernement a toutefois annoncé que les logements concernés par la hausse feront l’objet d’un lissage de la taxe foncière sur plusieurs années, pour éviter une revalorisation brutale en 2026.
À retenir
- Une révision générale de la valeur locative cadastrale des logements va intervenir en 2026 ;
- L’événement est inédit depuis 1970 et va entraîner une révision du calcul de la taxe foncière ;
- L’impôt à payer va augmenter ou baisser selon la valeur locative réelle et le niveau de confort du logement ;
- La variation à la baisse ou à la hausse pourrait atteindre 15 à 20 % selon les cas.
La réforme annoncée de la taxe foncière pour 2026 inquiète déjà de nombreux propriétaires. De fait, une révision du cadastre menée à titre expérimental dans cinq départements a déjà permis d’y constater une augmentation moyenne de 10 à 25 % entre 2018 et 2019.
