Louer son logement n’est malheureusement pas sans risque et il peut arriver que le locataire manque à ses responsabilités concernant le paiement du loyer. Qu’il s’agisse d’un retard de paiement de quelques jours ou d’un ou plusieurs impayés, il est urgent pour le propriétaire bailleur d’agir vite afin d’éviter que la situation ne s’aggrave ! On fait le point sur les différentes solutions et recours possibles.
Lors de la signature du contrat de location, un accord a été conclu entre le bailleur et le locataire. Ainsi, une date pour le versement du loyer a été actée et les modalités de paiement ont été déterminées par les deux parties. De ce fait, on dit qu’il y a un retard de paiement lorsqu’à la date convenue dans le bail de location, le paiement du loyer n’a pas été effectué par le locataire.
Puis-je facturer des frais à mon locataire en cas de retard de paiement ?
Deux cas sont ici possibles :
- Vous avez signé le bail de location après le 27 mars 2014 : depuis cette date, la loi ALUR interdit le propriétaire bailleur d’appliquer des pénalités en cas de retard de paiement des loyers. En effet, que ce soit pour une location meublée ou une location vide, aucune somme supplémentaire ne peut être demandée au locataire. De plus, si une telle clause est incluse dans le contrat de location, elle est considérée comme abusive et peut être dénoncée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
- Vous avez signé le bail de location avant le 27 mars 2014 : si celui-ci n’a pas été renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014, une pénalité peut être appliquée par le bailleur. Cependant, pour être valable, une clause pénale doit être inscrite dans le contrat de location. À l’inverse, si le contrat de location a été renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date, la loi ALUR s’applique et donc aucune pénalité ne peut être appliquée au locataire en cas de retard de paiement du loyer.
Privilégiez en priorité un règlement à l’amiable
De nombreuses raisons peuvent amener un locataire à ne plus payer le montant de son loyer : difficultés financières momentanées, évènement exceptionnel, retard de salaire… Et si vous n’aviez jamais rencontré de problème avec votre locataire auparavant, mieux vaut lui laisser le bénéfice du doute et lui permettre de se justifier auprès de vous. Si cela est possible de votre côté, pourquoi ne pas lui proposer un délai supplémentaire ou bien des échéances de paiement étalées dans le temps ? Bien entendu, si vous avez vous-même des impératifs (mensualités de crédit immobilier par exemple), cela peut s’avérer plus compliqué mais un accord amiable est toujours préférable à de longues procédures.
Bien qu’un appel téléphonique ou un email adressé à votre locataire soit la façon la plus simple et rapide pour le contacter, nous vous recommandons de lui adresser une lettre de relance en recommandé avec accusé
Utilisez les dispositifs de garantie
La caution solidaire ou la garantie Visale
Si lors de la signature du contrat de location, un tiers s’est porté garant pour le locataire, vous pouvez bien évidemment vous retourner contre cette personne. Il vous suffira de l’en informer par écrit en envoyant une lettre de demande de paiement du loyer. Dans le cas d’une caution solidaire, le garant devra alors payer la somme due dès le premier impayé de loyer.
Autre possibilité, si le locataire a choisi la garantie Visale, le bailleur doit faire appel à Action Logement. C’est ce service qui s’est en effet porté garant du locataire.
La garantie loyers impayés (GLI)
Si vous avez souscrit à une assurance loyer impayé, pas de panique ! Il suffit d’avertir votre organisme de la situation et celui-ci vous remboursera les sommes dues par votre locataire. N’oubliez pas de joindre les copies des courriers que vous lui avez adressés. La compagnie d’assurance se chargera ensuite d’obtenir le remboursement des loyers impayés auprès du locataire.
Les indemnités de la CAF ou de la MSA
Dans le cas où le locataire perçoit des allocations d’aide au logement de la part de la caisse d’allocations familiales (CAF) ou de la sécurité sociale agricole (MSA), vous devez informer celles-ci des impayés de loyer dans les meilleurs délais. La caisse d’allocation enclenchera alors une procédure pour impayé.
De plus, vous pouvez demander à la CAF, le versement de l’allocation logement directement sur votre compte et non plus sur le compte de votre locataire.
Faites appel à un huissier de justice
Si vos tentatives restent infructueuses et que le locataire ne répond pas à vos demandes, vous pouvez bien évidemment recourir à la justice.
Une clause résolutoire est incluse dans le bail de location
Il est également nécessaire de savoir si votre contrat de location indique une clause résolutoire c’est-à-dire une clause qui prévoit la résiliation du bail de location automatiquement si l’une des deux parties manque à ses obligations.
Dans ce cas, le propriétaire bailleur doit tout d’abord envoyer un commandement de payer par huissier à son locataire ou à sa caution s’il y a. Le locataire aura alors deux mois pour régler les sommes dues, demander un délai de paiement en saisissant le juge du tribunal de son domicile ou une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Si à l’issue des 2 mois ou du délai accordé par le juge, aucun paiement n’a été versé, le bailleur doit saisir le tribunal pour qu’il constate que le bail est résilié et qu’il prononce l’expulsion.
Aucune clause résolutoire n’est incluse dans le bail de location
Si le contrat ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire bailleur doit faire appel à un huissier pour qu’il assigne le locataire devant le tribunal et obtenir la résiliation du bail et son expulsion.
Bien entendu, le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire s’il estime que sa situation le nécessite.
Pour plus d’informations sur ce point, nous vous invitons à consulter le site du gouvernement.
