Adapté notamment aux professionnels libéraux ne résidant pas sur leur lieu de travail, le bail professionnel se distingue par son formalisme très libre. Il offre par ailleurs une stabilité particulièrement sécurisante au locataire pour lui permettre de développer son activité. Quelles sont les particularités de ce bail de location ?
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Prévu et encadré par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bail professionnel est une forme de contrat de location conçue pour les professions libérales et les travailleurs indépendants. Il peut s’agir de professions libérales réglementées ou non. Il peut, par exemple, encadrer la mise à disposition d’un local ou d’un cabinet pour :
- un médecin généraliste ou spécialiste ;
- un chirurgien-dentiste ;
- un avocat ;
- un expert-comptable ;
- un assureur ;
- un kinésithérapeute ;
- un consultant…
Ce type de bail, en revanche, ne peut pas être utilisé pour un local professionnel abritant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Dans ce cas de figure, la rédaction d’un bail commercial doit être privilégiée.
De même, il ne peut pas s’appliquer si le local loué est utilisé à des fins autres que professionnelles, et notamment s’il sert aussi de logement au locataire. Il convient alors de se tourner vers un bail mixte.
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans. Il fait par ailleurs l’objet d’une reconduction tacite à cette échéance si aucune des deux parties ne manifeste sa volonté de résilier le contrat. Cette durée relativement longue offre au professionnel une stabilité appréciable pour développer son activité et constituer sa clientèle.
Bon à savoir
Pas de droit au renouvellement automatique
À l’échéance d’un bail professionnel, le locataire ne dispose pas d’un droit automatique au renouvellement du contrat. Cela signifie que le propriétaire peut librement décider de mettre un terme au bail et de récupérer son bien. Il s’agit d’une différence importante avec le bail commercial, qui permet au locataire de bénéficier d’un renouvellement automatique.
Comment rédiger un bail professionnel ?
Le formalisme d’un bail professionnel est nettement plus souple que celui d’une location vide. De nombreuses dispositions peuvent être définies librement par les deux parties, notamment :
- le montant du loyer ;
- les modalités de paiement (mensuel mais aussi trimestriel, semestriel…) ;
- les conditions de révision du loyer, avec une indexation au choix sur l’indice du coût de la construction (ICC) ou sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;
- la durée du bail, pouvant aller au-delà du minimum légal de six ans si les deux parties le souhaitent (A noter, qu’un bail professionnel de plus de 12 ans doit être établi devant un notaire);
- la répartition des charges liées à l’entretien et à la réparation du local ;
- l’ajout ou l’absence d’un dépôt de garantie ;
- les obligations diverses et respectives du bailleur et du locataire.
Le bail doit par ailleurs faire l’objet d’une annexe technique contenant trois diagnostics obligatoires :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le diagnostic amiante pour tout local dont le permis de construire a été accordé avant le 1er juillet 1997 ;
- l’état des risques et pollutions (ERP) concernant les divers aléas naturels, miniers, technologiques, sismiques…
Lors de l’entrée dans les locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :
- Soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire ;
- Soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
L’état des lieux doit être joint au bail de location et doit être conservé par chacune des parties. SI celui-ci n’a pas été établi, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Attention, si le bail a été conclu avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie doit être établi uniquement si un état des lieux d’entrée a été effectué.
Bon à savoir
La cession du bail professionnel et sous-location
Si le bail ne l’interdit pas, le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail. La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières. En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux.
Comment procéder à la résiliation d’un bail professionnel ?
Pour quitter les lieux avant l’échéance du bail, le professionnel doit respecter un préavis d’une durée de six mois avant la date prévue de son départ. Il notifie son intention au propriétaire par l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le propriétaire, quant à lui, n’a aucune possibilité de résilier le bail avant sa prochaine échéance. S’il souhaite le faire, il devra respecter lui aussi un préavis de six mois. La résiliation du bail par le propriétaire n’a pas à être motivée et ne donne droit à aucune compensation financière pour le locataire.
À retenir
- Le bail professionnel est notamment conçu pour les besoins des professions libérales.
- Il se distingue par un canevas assez souple, qui permet aux deux parties de personnaliser de nombreux éléments du contrat.
- La résiliation du bail par le locataire nécessite le respect d’un préavis de six mois.
Le bail professionnel correspond à une catégorie très spécifique de contrat de location, offrant un cadre stable pour l’exercice d’une activité libérale. Il est recommandé de négocier chaque clause point par point, et de désigner la juridiction compétente en cas de litige.
