La location d’un logement en copropriété entraîne le paiement de charges locatives en complément du loyer. Elles correspondent essentiellement aux dépenses assumées par le propriétaire pour l’entretien et les services de l’immeuble, et sont remboursables par le locataire.
Charges locatives : de quoi s’agit-il ?
Dans un immeuble résidentiel, certaines dépenses sont assumées collectivement par l’ensemble des copropriétaires, dont notamment celles concernant :
- l’entretien des parties communes (ascenseur, ménage…) ;
- les services proposés aux habitants (gardien ou concierge, local poubelle…).
Le syndic de copropriété, désigné par un vote de l’assemblée générale, est chargé de gérer le budget de l’immeuble et de percevoir les charges dues auprès de chaque copropriétaire. Si le logement est loué, le copropriétaire bailleur peut ensuite en récupérer une partie auprès du locataire.
Les « charges locatives », ou « récupérables », font donc référence aux charges de copropriété remboursables par le locataire du logement.
Quelle est la liste des charges locatives ?
Afin de clarifier la répartition des responsabilités entre le locataire et le propriétaire, le décret n° 87-713 du 26 août 1987 définit une liste des charges locatives. Il s’agit d’une énumération exhaustive : le propriétaire a donc l’interdiction de solliciter le remboursement d’une charge non prévue par ce texte réglementaire.
Il est possible de distinguer plusieurs catégories de charges locatives, dont :
- le salaire versé au gardien d’immeuble (logé sur place) et/ou à un employé d’immeuble (non logé sur place) ;
- les dépenses liées à l’ascenseur ou au monte-charge (consommation électrique, entretien périodique et visites de contrôle, matériel d’entretien, pièces de rechange…) ;
- la consommation collective d’eau chaude, eau froide et chauffage des parties communes ;
- l’entretien des parties communes intérieures (consommation électrique, fourniture des produits de nettoyage, réparation de la minuterie ou du vide-ordures, contrat avec une société d’entretien…) ;
- l’entretien des espaces extérieurs (espaces verts, parking et aires de stationnement, allée intérieure, aire de jeux pour enfants…) ;
Les charges payées par le locataire, enfin, remboursent diverses taxes et redevances acquittées par le copropriétaire :
- la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM), due pour le service rendu par les agents de propreté de la commune ;
- la taxe de balayage, due pour l’entretien de la voie publique autour de la copropriété ;
- la redevance assainissement si l’immeuble est raccordé au tout-à-l’égout.
Bon à savoir
Charges locatives : gardez tous les justificatifs à disposition du locataire.
Le locataire d’un logement en copropriété est en droit de demander la communication des pièces justificatives relatives aux charges payées. Cela inclut par exemple les factures d’électricité ou d’un artisan suite à des travaux. Le bailleur a l’obligation de maintenir ces documents à disposition du locataire au moins six mois à partir de l’envoi du décompte des charges et de la régularisation.
Comment sont payées les charges locatives ?
Dans le cadre d’une location vide, le paiement des charges locatives fait l’objet d’une provision mensuelle, c’est-à-dire d’une avance réglée par le locataire en même temps que son loyer. Le montant de cette provision est déterminé par le propriétaire en fonction du total des charges acquittées l’année précédente.
Une fois par an, le bailleur adresse au locataire une régularisation, pouvant prendre la forme :
- d’un remboursement en cas de trop-perçu ;
- d’un complément de charges en cas de solde restant dû.
Au moins un mois avant la date de régularisation, le locataire doit être rendu destinataire de certaines informations comme le décompte par nature de charges (électricité, ascenseur, employé d’immeuble…) et une note d’information sur le mode de calcul concernant le chauffage et l’eau chaude.
Un bail de location meublée peut prévoir un versement provisionnel des charges, mais aussi un paiement au forfait. Dans ce cas, la somme versée chaque mois par le locataire est réputée couvrir la totalité des charges. Le bailleur ne pourra réclamer aucune régularisation ultérieure.
À retenir
- Les charges locatives sont récupérées par le bailleur en compensation des services dont bénéficie le locataire dans l’immeuble.
- Elles peuvent faire l’objet d’un paiement provisionnel ou forfaitaire selon le type de bail.
- Elles sont limitativement énumérées par la loi et doivent toujours être justifiables par le bailleur.
Il est recommandé aux locataires de bien anticiper le décompte annuel des charges locatives, pour ne pas être pris au dépourvu par une régularisation importante. Un bailleur retardataire dispose par ailleurs d’un délai de trois ans pour récupérer des charges dues par le locataire.
