La division d’une grande maison en plusieurs appartements est souvent une bonne manière de rentabiliser un bien locatif, mais suppose quelques travaux. Quelles sont les démarches à suivre pour transformer une maison en immeuble de rapport ? ToutvaBiens vous explique l’essentiel pour réussir votre projet.
Diviser une maison en appartements : quelles autorisations nécessaires ?
La création de plusieurs appartements individuels au sein d’une maison est une procédure plutôt simple sur le plan administratif. Aucune autorisation n’est, en effet, nécessaire lorsque votre projet n’a pas pour effet de créer une surface habitable supplémentaire, ou lorsque la surface créée est inférieure à 5 m².
- Si la surface créée est comprise entre 5 et 20 m², vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.
- Si la surface créée est supérieure, il sera nécessaire de déposer une demande de permis de construire en mairie.
Il existe toutefois quelques exceptions, qui dépendent des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU). Ce dernier, consultable en mairie, définit les différentes zones d’urbanisme au sein de la commune, ainsi que leur destination. Le PLU peut, notamment, s’opposer à la division d’un logement existant :
- dans un secteur à l’habitat dégradé ;
- dans toute autre zone urbaine ou à urbaniser qui impose, pour les programmes immobiliers neufs, une proportion minimale de grands logements.
Il est donc recommandé de consulter ce document avant tout lancement des travaux, voire de prendre rendez-vous avec les services de l’urbanisme.
Le recours à un architecte obligatoire pour les surfaces de plus de 150 m²
L’article R. 4312 du Code de l’urbanisme impose la consultation d’un architecte pour les travaux qui modifient la structure d’un immeuble dont la surface habitable est supérieure à 150 m². Dans tous les cas, il s’agit d’une précaution fortement recommandée si vous avez le projet de diviser une maison en plusieurs appartements.
Quelle surface minimale par logement ?
Les appartements créés dans la maison doivent respecter certaines des normes imposées aux logements neufs, concernant la surface habitable. Ainsi, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation vous impose notamment de prévoir, pour chaque appartement :
- une surface minimale de 14 m² ;
- un volume minimal de 33 m³.
Le recours à un géomètre expert n’est pas obligatoire, mais ce professionnel pourrait apporter une aide précieuse pour le calcul précis des surfaces de plancher. Il vous mettra à l’abri d’un éventuel recours des futurs locataires.
Diviser une maison en logements : quelles sont les normes applicables ?
L’autre impératif majeur consiste à respecter les critères d’un logement décent, tels que définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Chaque appartement doit ainsi proposer, a minima :
- d’un équipement de chauffage ;
- d’une alimentation en eau potable avec un débit suffisant pour une utilisation normale ;
- d’une installation d’évacuation des eaux ménagères ;
- d’une cuisine ou d’un coin cuisine ;
- d’une installation sanitaire WC à l’intérieur du logement, dans une pièce séparée de la cuisine et de la pièce principale ;
- d’une baignoire ou d’une douche ;
- d’une alimentation électrique d’une puissance suffisante pour l’éclairage et l’alimentation des appareils ménagers indispensables.
La mise à disposition de l’ensemble de ces équipements, dans une maison autrefois conçue comme un logement individuel, peut exiger des travaux importants. Le chantier, par exemple, va typiquement inclure la création de nouvelles arrivées d’eau ou de nouveaux raccords électriques.
Il est, par ailleurs, obligatoire de prévoir une délimitation claire des parties privatives de chaque logement (palier et porte d’entrée) et d’installer des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité séparés pour chaque logement.
À retenir
- Transformer une maison individuelle en 2 logements ou davantage présente peu de difficultés sur le plan administratif si aucune surface nouvelle n’est créée.
- Des normes s’appliquent néanmoins sur la superficie minimale et les équipements de chaque logement.
- Le plan local d’urbanisme peut prévoir des règles plus strictes dans certains secteurs d’une commune.
La division d’une maison individuelle en logements multiples est une solution tentante si la configuration des lieux s’y prête. Il est cependant conseillé de soumettre le projet à l’étude d’un architecte, puis de confier le chantier à des artisans expérimentés.
