Le notaire joue un rôle essentiel lors des transactions immobilières. En effet, si la vente est parfaite dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, l’acte authentique notarié est indispensable. Découvrez avec ToutvaBiens quels sont les responsabilités et les devoirs du notaire lors de la vente d’un bien immobilier.
L’obligation de conseil du notaire lors d’une vente immobilière
C’est une des missions essentielles qui incombent au notaire lors d’une transaction immobilière. L’obligation de conseil recouvre plusieurs aspects.
En premier lieu, le notaire doit s’assurer de la bonne compréhension de la part des parties du contenu de l’acte de vente et des informations délivrées.
Il doit, par ailleurs, préciser les conséquences et les risques liés à l’opération immobilière. Par exemple, dans un arrêt du 1er novembre 2000, la Cour de cassation a ainsi considéré qu’il relevait de la responsabilité du notaire d’informer ses clients sur le risque de non-remboursement d’un prêt immobilier.
Le notaire doit également attirer l’attention des parties sur les clauses contenues dans le compromis de vente et/ou l’acte authentique qui pourraient aller à l’encontre de leurs intérêts. Il doit ainsi, par exemple, informer l’acheteur des conséquences juridiques de l’acquisition d’un immeuble construit sans permis de construire (arrêt Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mai 2005).
À noter que ce devoir de conseil implique que le notaire demeure neutre et impartial. Il ne doit donc favoriser ni l’acheteur ni le vendeur.
Bon à savoir
Une obligation de conseil à l’égard de tous les acheteurs
Ce devoir s’applique quelle que soit la nature ou les compétences de l’acquéreur. Le notaire ne peut donc en aucun cas s’exonérer de son devoir de conseil au motif que l’acheteur dispose des connaissances nécessaires pour comprendre l’étendue de son engagement.
Devoir du notaire lors d’une vente : assurer la légalité de la transaction
Le notaire en charge d’une opération immobilière doit faire en sorte que la vente soit juridiquement valable.
Pour ce faire, il rédige un acte authentique contenant les mentions obligatoires prévues par le décret n° 55-44 du 4 janvier 1955. Il s’agit notamment de l’état civil des parties, de la désignation complète du bien ou encore du prix et des modalités de paiement.
Le notaire doit également s’assurer que les conditions suspensives prévues au compromis de vente ont bien été remplies et que les hypothèques sur le bien vendu ont bien été purgées.
Il se charge, par ailleurs, d’assurer la validité de la vente à l’égard de tous en publiant les transferts de propriété à la conservation des hypothèques. Cette formalité permet de rendre la vente opposable aux tiers.
Enfin, le notaire est responsable du calcul des taxes et impôts dus par les parties lors de la transaction (droit de mutation, plus-value, etc.) et doit s’assurer que le prix a bien été payé.
Comment engager la responsabilité du notaire ?
En cas de litige avec un notaire, il est conseillé, dans un premier temps, de saisir la Chambre départementale des notaires afin d’obtenir une solution amiable. À défaut, il convient de saisir les tribunaux judiciaires.
Comme tous les professionnels, le notaire peut engager sa responsabilité civile ou pénale. C’est le cas lorsqu’il commet une faute ou une négligence dans l’exercice de ses fonctions. À noter qu’il sera également tenu pour responsable des fautes commises par ses clercs de notaire et les salariés de son étude.
Lors d’un litige impliquant un notaire, c’est à lui d’apporter la preuve qu’il a bien respecté ses obligations légales. Bien évidemment, sa responsabilité ne pourra être engagée qu’en cas de préjudice subi par le vendeur ou l’acheteur ayant entraîné un dommage financier notamment. Il est, enfin, nécessaire qu’un lien de causalité soit établi avec la faute ou la négligence commise par le notaire. C’est, par exemple, le cas lorsqu’une vente est annulée parce que le notaire a omis de vérifier l’origine de la propriété du bien qui appartenait en réalité à un tiers.
À retenir
- Le notaire a une obligation de conseil à l’égard de l’acheteur et du vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière.
- Le notaire doit également s’assurer que la vente pourra produire ses effets à l’égard des parties, mais également des tiers.
- En cas de faute ou de négligence, la responsabilité pénale ou civile du notaire peut être engagée.
Si la faute du notaire est établie, celui-ci devra vous indemniser. Cela peut représenter des sommes importantes. Pour assurer l’indemnisation des personnes lésées, les officiers publics ont l’obligation de souscrire une assurance responsabilité professionnelle qui prendra en charge leur préjudice.
