En France, un logement sur 10 était considéré comme une résidence secondaire en 2020. Cette dernière se définit comme une habitation servant notamment de logement de villégiature à ses propriétaires ou aux locataires, uniquement pour de courtes durées. En cas de revente, la fiscalité applicable à ce type de bien est spécifique. Toutvabiens revient en détail sur les impôts applicables lors de la cession d’une résidence secondaire.
Vente d’une résidence secondaire : quel impôt sur la plus-value ?
En raison de l’évolution des prix, lors de la revente d’un bien immobilier, les propriétaires réalisent en principe une plus-value. C’est aussi vrai pour les résidences secondaires. La plus-value se définit par la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien immobilier.
La taxe sur les plus-values immobilières ne concerne que les résidences secondaires. A contrario, la vente d’une résidence principale est exonérée de tout impôt sur les plus-values à condition que le logement soit effectivement le lieu d’habitation principal du vendeur au jour de la cession.
La réalisation d’une plus-value sur une résidence secondaire est taxée à hauteur de 19 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,20 %. Si la plus-value sur la résidence secondaire est supérieure à 50 000 € (après abattement), une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % s’applique.
Comment calculer la plus-value sur une résidence secondaire ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Le prix de cession correspond au montant mentionné dans l’acte authentique majoré des charges et indemnités payées par l’acheteur et minoré des frais supportés au moment de la cession (diagnostics obligatoires notamment et la TVA). Le prix d’acquisition, quant à lui, correspond au prix payé par le vendeur moins les charges et indemnités versées au propriétaire. Les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire) s’ajoutent quant à eux au prix d’achat.
Pour calculer la plus-value nette, c’est-à-dire le montant qui servira de base à l’imposition, il est nécessaire d’appliquer les abattements suivants :
- Moins de 6 ans de détention : aucun abattement n’est possible.
- Détention du bien entre 6 et 21 ans : abattement de 6 % par an.
- 22 ans de détention de la résidence secondaire : 4 % d’abattement.
Au-delà de 22 ans, le vendeur n’a plus à verser d’impôt sur la plus-value. Seuls les prélèvements sociaux restent dus. Ces derniers bénéficient également de taux d’abattement en fonction de la durée de détention du bien (1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an au-delà). À partir de 30 ans de détention, la plus-value issue de la vente du bien secondaire est exonérée de toute imposition.
Les dépenses d’agrandissement, de construction, de rénovation et d’amélioration peuvent être déduites du montant total de la vente de votre résidence secondaire lors du calcul de la plus-value. Si vous disposez de justificatifs, vous pouvez déduire les montants réels engagés. À défaut, un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition peut être déduit.
Fiscalité des résidences secondaires : quelles exonérations ?
Dans certains cas de figure, lors de la vente de votre résidence secondaire, vous pourriez être exonéré d’impôt sur la plus-value.
C’est notamment le cas lorsque le prix de la vente est utilisé par le vendeur pour l’achat ou la construction de sa résidence principale dans les 24 mois. Cette exonération ne s’applique qu’à condition que le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. À noter que si le remploi est partiel, l’exonération sera proportionnelle à la fraction du prix de cession remployée.
Les personnes âgées ou invalides de condition modeste peuvent également profiter d’une exonération à condition que :
- leur revenu fiscal de référence n’excède pas les limites prévues dans l’article 1417 du Code général des impôts ;
- elles ne soient pas redevables de l’impôt sur la fortune immobilière.
Dans les mêmes conditions, les personnes titulaires de la carte d’invalidité bénéficient également d’une exonération de leur plus-value sur leur résidence secondaire.
Enfin, les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens dont le prix ne dépasse pas 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 euros pour un couple, sont exonérées d’impôt.
À retenir
- La plus-value des résidences secondaires est soumise à l’impôt et aux prélèvements sociaux.
- Des abattements sont possibles afin de réduire la plus-value nette servant de base à l’imposition.
- Dans certaines circonstances, les vendeurs peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value.
