Lors d’une transaction immobilière, l’offre d’achat et le compromis sont deux étapes importantes. Elles n’ont pourtant pas les mêmes conséquences juridiques. Il convient donc de bien les distinguer. Découvrez dans cet article, quelle est la différence entre le compromis de vente et l’offre d’achat.
L’offre d’achat est une simple proposition
Il s’agit de la première étape officielle d’une transaction immobilière. L’acquéreur intéressé par un bien visité préalablement fait une proposition d’achat au vendeur. En pratique, l’acheteur rédige par écrit une offre dans laquelle il précise notamment :
- Le prix d’achat souhaité
- Le type de bien
- La durée de validité (en général, entre 10 et 15 jours)
- Les modalités de réponse du vendeur
- Les moyens de financement de l’acquisition
À ce stade de la transaction, il n’existe aucun engagement juridique. Le vendeur est donc libre de refuser l’offre d’achat même si celle-ci correspond au prix affiché du bien. En effet, il peut très bien répondre négativement si les conditions de la vente ne lui conviennent pas.
Une fois l’offre acceptée, en vertu de l’article 1113 du Code civil, la vente est conclue. Le vendeur a donc l’obligation de céder son bien à l’acheteur même s’il reçoit par la suite une offre plus élevée. À défaut, l’acquéreur peut saisir le juge judiciaire afin de forcer la vente ou d’obtenir une indemnisation.
Bon à savoir
Mandat de vente et offre d’achat
La Cour de cassation a considéré, à plusieurs reprises, que l’existence d’un mandat de vente donné à un professionnel de l’immobilier ne suffisait pas à engager le vendeur à accepter une offre d’achat au prix. Toutefois, ce mandat peut contenir une clause obligeant le propriétaire à céder son bien si la proposition est faite au prix et aux conditions mentionnés dans le mandat.
Le compromis de vente engage officiellement les deux parties
Contrairement à l’offre d’achat, en signant ce document, le vendeur et l’acheteur s’engagent à signer l’acte authentique de vente devant notaire.
L’engagement de l’acheteur est symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie aussi appelé séquestre. Son montant représente en principe entre 5 et 10 % de la valeur de l’acquisition. L’acheteur de son côté ne peut en aucun cas renoncer à la vente ou céder son bien à un tiers. Dans ce cas de figure, le vendeur est en droit de réclamer en justice la vente forcée du bien ou l’octroi de dommages et intérêts.
Contrairement à l’offre d’achat, en signant ce document, le vendeur et l’acheteur s’engagent à signer l’acte authentique de vente devant notaire.
L’engagement de l’acheteur est symbolisé par le versement d’un dépôt de garantie aussi appelé séquestre. Son montant représente en principe entre 5 et 10 % de la valeur de l’acquisition. L’acheteur de son côté ne peut en aucun cas renoncer à la vente ou céder son bien à un tiers. Dans ce cas de figure, le vendeur est en droit de réclamer en justice la vente forcée du bien ou l’octroi de dommages et intérêts.
À noter cependant qu’en vertu de la loi Macron de 2015, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis de vente. Dans ce cas de figure, il est en droit de renoncer à son achat sans motif et sans frais. Si le séquestre a déjà été versé, l’acheteur est en droit de le récupérer dans son intégralité.
Le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente
La loi ne prévoit aucun délai obligatoire entre l’acceptation de l’offre d’achat par le vendeur et la signature du compromis de vente. Cela va donc dépendre de la volonté des parties et de leur disponibilité. L’offre d’achat peut néanmoins contenir une indication précise, qu’il conviendra alors de respecter.
En pratique, 1 mois environ est nécessaire pour parvenir à la signature du compromis de vente. Si celle-ci a lieu sous seing privé, une à deux semaines devraient être suffisantes. En revanche, si vous décidez de signer votre contrat devant un notaire, le délai nécessaire pourrait être légèrement plus long.
À retenir
- Avec l’offre d’achat, l’acheteur est seul à s’engager à acheter le logement au prix qu’il propose. Si l’offre est contresignée par l’acquéreur, ce dernier doit respecter son engagement.
- Le compromis engage au contraire les deux parties à signer l’acte de vente du bien.
- Le délai entre l’offre d’achat et le compromis de vente peut varier. En pratique, il faut compter un mois.
Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur et le vendeur vont devoir réitérer leur engagement devant un notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente. Le délai entre ces deux formalités essentielles d’une transaction immobilière est d’environ 3 mois.
