En cas de séparation ou de divorce, l’un des membres du couple peut souhaiter conserver le bien immobilier détenu en commun plutôt que de le vendre. Il doit alors procéder au rachat de la part de son ex-conjoint. Comment garder sa maison en cas de séparation et quelle est la procédure à respecter ?
Rachat de la part d’une maison : quelles sont les différentes étapes ?
Le rachat de part, ou « rachat de soulte » est la démarche qui consiste à acquérir la fraction de propriété détenue par l’ex-conjoint, afin de devenir le propriétaire unique du bien immobilier. La procédure implique tout d’abord de :
- faire estimer la valeur du bien immobilier ;
- prendre en compte la quote-part de propriété de chacun ;
- définir le montant de la soulte.
Faire estimer la valeur du bien immobilier
La valeur du bien immobilier détenu en commun peut être une source de désaccord entre les deux ex-conjoints, notamment si la séparation est conflictuelle. C’est la raison pour laquelle il est recommandé de procéder à au moins deux estimations immobilières pour une maison en cas de séparation. L’une pourra être sollicitée par l’ex-conjoint restant dans le logement, et l’autre par celui qui déménage, afin de garantir une certaine neutralité.
Le rachat de soulte ne pourra pas aboutir si les deux membres du couple ne parviennent pas à s’entendre sur un prix. Dans ce cas, le partage de la maison ne pourra être réglé que devant le tribunal judiciaire, au cours de la procédure de divorce.
Vérifier la quote-part de propriété de chaque conjoint
Le montant de la soulte dépend également de la quote-part de propriété que détenait chaque conjoint. Le titre de propriété établi par le notaire, après la signature de l’acte authentique de vente, définit en effet une répartition qui peut être :
- du 50/50 ;
- du 60/40 ;
- du 80/20 ;
- ou tout autre rapport en fonction de l’apport respectif de chaque conjoint.
Notez qu’un bien immobilier acquis par un couple marié sous le régime de la communauté est toujours considéré comme une propriété détenue à parts égales (50/50).
Définir le montant de la soulte
Une fois que la valeur du bien et la quote-part de propriété sont connues, il est possible de définir la soulte, c’est-à-dire la somme d’argent que l’ex-conjoint conservant le bien doit verser à l’autre.
Lorsque le bien immobilier ne fait plus l’objet d’un crédit immobilier et a été intégralement remboursé, le calcul est très simple : le/la propriétaire à 50 % d’un bien estimé à 300 000 € devra, par exemple, verser la moitié de ce montant, soit 150 000 €, pour en acquérir la propriété unique.
Lorsqu’un crédit immobilier est en cours, le calcul est plus complexe. En effet, l’ex-conjoint qui procède au rachat de part d’une maison aura ensuite la seule responsabilité de rembourser le reste de l’emprunt. Il convient donc :
- d’appliquer la quote-part de propriété sur la valeur estimée du bien ;
- et de soustraire ensuite le capital restant dû, à due proportion de la quote-part.
Bon à savoir
Calculer le rachat de part d’une maison : un exemple
Le couple en instance de séparation détient à 50/50 une maison de campagne estimée à 400 000 €. Un crédit immobilier est toujours en cours, avec un capital restant dû de 100 000 €. Le montant de la soulte est égal à :
(400 000 / 2) – (100 000 / 2) = 200 000 – 50 000 = 150 000 €
Rachat de part d’une maison : modalités de financement et fiscalité
L’ex-conjoint gardant le bien immobilier ne dispose souvent pas des moyens nécessaires pour payer la soulte. Il devra alors procéder au rachat du crédit immobilier et à la souscription d’un nouvel emprunt, sous son seul nom, qui couvrira le montant de la soulte.
Une autre solution consiste à conserver le prêt actuel, mais à devenir l’emprunteur unique : cette démarche, dite de « désolidarisation du prêt », est toutefois soumise à l’accord de la banque. Cette dernière prendra en compte la capacité de remboursement de l’emprunteur.
La fiscalité applicable est relativement douce pour les couples mariés et pacsés : un « droit de partage » s’applique au taux de 1,80 % . Ce taux devrait passer à 1,10 % dès le 1er janvier 2022. Les concubins, quant à eux, font l’objet de droits de mutation classiques à hauteur de 5,8 % du montant de la part acquise.
À retenir
- Le rachat de part permet à un ex-conjoint de devenir l’unique propriétaire du bien immobilier détenu en commun.
- La procédure suppose le paiement d’une soulte au membre du couple qui abandonne son droit de propriété.
- Le paiement de la soulte suppose souvent de renégocier le crédit immobilier en cours et a des incidences fiscales.
Le rachat de part de la maison familiale est une procédure amiable, qui apporte une solution simple à la question du patrimoine commun du couple. Les deux ex-conjoints s’évitent un contentieux douloureux et, le cas échéant, permettent à leurs enfants de continuer à grandir dans un environnement familier. Un professionnel de l’immobilier peut vous accompagner dans cette transaction, qui devra par ailleurs être validée devant un notaire.
