La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente. Elle peut donner lieu à une imposition ou à une exonération fiscale selon la nature du bien ou de la transaction. Son calcul obéit, par ailleurs, à des critères précis.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
Le prix de vente d’un bien immobilier, négocié entre les deux parties, détermine la rentabilité de la transaction pour le propriétaire. Si le montant convenu est supérieur au prix d’achat initial du bien, le vendeur réalise une plus-value immobilière. Si le montant est inférieur, en revanche, le propriétaire perd de l’argent et génère une moins-value immobilière.
Une plus-value, par définition, est donc réalisée si le propriétaire vend son bien à un prix supérieur à celui auquel il l’avait acquis.
Elle est calculée par le notaire au moment de la transaction. Ce professionnel se charge également d’évaluer le montant de l’impôt à payer et de le déduire du montant reversé au vendeur.
Comment calculer une plus-value immobilière ?
Pour déterminer si le propriétaire a réalisé une plus-value lors de la transaction, il faut définir les notions de prix d’acquisition et de prix de vente.
Le prix d’acquisition initial correspond au montant indiqué sur l’acte authentique de vente réalisé au moment de l’achat. Son montant est ensuite majoré :
- des frais d’acquisition réglés par l’acquéreur à l’époque et prévus par l’article 1699 du Code civil. Cela inclut, notamment, les droits d’enregistrement et frais de notaire, mais aussi les éventuelles commissions d’intermédiaires (honoraires d’un professionnel de l’immobilier). Ces frais peuvent donner lieu à un forfait de 7,5 % rajouté au prix d’acquisition ou à une imputation de leur montant réel, si plus avantageux ;
- des frais de travaux engagés par l’acquéreur pour améliorer le bien. Ils peuvent donner lieu à un forfait de 15 % rajouté au prix d’acquisition initial. Cet avantage est, toutefois, conditionné à une période de détention d’au moins 5 ans.
Des justificatifs peuvent être sollicités par l’administration fiscale et doivent donc être soigneusement conservés par le vendeur (acte de vente initial, factures des travaux…).
Le prix de vente ou prix de cession, quant à lui, correspond au montant indiqué sur le nouvel acte authentique de vente. Le vendeur peut, toutefois, minorer son montant en déduisant :
- les frais divers engagés pour la mise en vente du bien, notamment la réalisation des diagnostics immobiliers ;
- le montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée lors de la vente.
Il appartient au notaire de vérifier chacune des possibilités de déduction évoquées ci-dessus pour calculer la plus-value immobilière réalisée lors de la vente.
Quelle est la fiscalité applicable aux plus-values immobilières ?
La réalisation d’une plus-value peut, tout d’abord, donner lieu à une exonération totale d’impôt sur le revenu. C’est le cas, pour :
- la vente de la résidence principale du propriétaire et de l’ensemble de ses annexes et dépendances (garage, hangar ou atelier…) ;
- la vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur utilise l’argent pour construire ou acheter son logement dans un délai maximal de deux ans. Ce motif d’exonération est uniquement valable si le vendeur n’a plus été le propriétaire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans ;
- la vente d’un bien détenu depuis plus de 22 ans ;
- la vente d’un bien d’une valeur inférieure à 15 000 euros.
Hormis ces cas d’exonération, l’impôt sur le revenu s’élève à 19 % de la plus-value. Un abattement est cependant appliqué par l’administration fiscale pour chaque année de détention. Il s’élève à 6 % par an entre la 6e et la 21e année, pour parvenir à une exonération totale au bout de 22 ans.
Le notaire se charge, lui-même, de calculer et payer votre impôt sur la plus-value immobilière auprès du service de la publicité foncière. Il sera nécessaire d’indiquer son montant précis sur votre déclaration annuelle de revenus.
