Investisseur immobilier, vous avez repéré un bien immobilier et vous vous interrogez sur son rendement locatif. Une question essentielle à laquelle tout investisseur avisé se doit de répondre avant de s’engager définitivement. Partenaire de tous vos projets, Toutvabiens vous explique comment estimer le rendement locatif d’un bien immobilier !
Le rendement locatif : la définition
Notion essentielle de l’investissement immobilier, le rendement locatif est le rapport de ce que rapporte la location d’un bien sur son coût. Exprimé en pourcentage, le rendement locatif se calcule sur une base annuelle. On distingue deux types de rendements locatifs :
- le rendement locatif brut : il s’obtient en effectuant le ratio du loyer annuel sur le coût d’acquisition du bien.
- Le rendement locatif net : son calcul intègre les charges locatives et dépenses liées à l’acquisition (charges de copropriété non récupérables, taxe foncière et les frais de gestion). Il suffit de prendre le montant du loyer annuel et de retrancher ces éléments.
Calcul du rendement locatif : un exemple
Monsieur Martin a acheté au comptant un T2 à Nîmes (30) et le loue. Les chiffres relatifs à cet investissement :
- Prix d’acquisition FAI : 140 000 €
- Charges de copropriété non récupérables : 30 €/mois soit 360 €/an
- Taxe foncière : 330 €
- Loyer : 600 €/mois soit 7 200 €/an
- Frais de gestion : 360 €/an
Calcul de la rentabilité brute : 7200 / 140000 x 100 = 5,14 %
Calcul de la rentabilité nette : 7200 – (360 + 330 + 360) = 6150 / 140000 x 100 = 4,39 %
Bon à savoir
Pour aller plus loin, le rendement net-net prend également en compte l’imposition, les déductions fiscales éventuelles et les dépenses annexes.
Le rendement locatif moyen
Vous l’avez compris, le rendement locatif relève du cas par cas. Il est étroitement lié à l’état de l’offre et de la demande sur le marché de l’immobilier qui définit tout à la fois la valeur vénale du bien (prix de vente) et sa valeur locative (loyer). La rentabilité locative par ville est donc à vérifier !
L’analyse du marché immobilier français permet néanmoins de situer la rentabilité brute moyenne à 5,9 % dans les grandes villes de l’Hexagone (soit autour de 4 ou 4,5 % de rentabilité nette dans la plupart des cas). Ce taux est à comparer avec celui de l’épargne fixé à 1 % pour le Livret A ou le Livret Développement Durable et Solidaire (LDDS). L’assurance-vie peine, elle, à dépasser 2 % ! Si certains placements financiers proposent des rendements supérieurs, ils s’accompagnent d’une prise de risque importante. La pierre s’impose comme seul placement à conjuguer sécurité et rendement intéressant !
Comment optimiser son rendement locatif ?
Vous souhaitez optimiser votre rendement locatif ? Pas question, bien évidemment, d’augmenter le loyer en cours de bail en dehors de la hausse légale ! Il existe, cependant, plusieurs postes sur lesquels vous pouvez agir pour diminuer les dépenses liées à la possession du bien et donc augmenter sa rentabilité locative :
- effectuer par vous-même l’entretien du bien ;
- assurer seul la gestion locative ;
- choisir le bon type de location (meublée en LMNP, par exemple) ;
- opter pour le régime réel au moment de déclarer vos loyers ;
- renégocier ou racheter votre prêt immobilier pour profiter de taux d’emprunt plus bas ;
- envisager la location saisonnière si le secteur géographique s’y prête ;
- diviser le bien si sa surface rend possible cette opération ;
- faire jouer la concurrence pour vos assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés).
Le rendement locatif est-il une fin en soi ? Assurément oui, si vous êtes un investisseur pur ! Non, si vous envisagez l’achat de cet appartement pour l’occuper un jour ou quelques semaines par an à l’occasion de vos vacances (dans le cadre d’une location forcément saisonnière). Dans tous les cas, le rendement locatif est un indicateur objectif de la qualité d’un bien immobilier !
À retenir
- La rentabilité nette est plus indicative que la rentabilité brute ;
- La rentabilité brute d’une location de logement dans les métropoles se situe autour de 5,9 % ;
- La rentabilité locative peut être augmentée en jouant sur les dépenses liées à la possession du bien.
