180 000 copropriétés seraient concernées par des impayés de charges. Pour certaines, les montants en jeu représentent jusqu’à 25 % de leur budget de fonctionnement. Pourtant, chaque propriétaire est en principe tenu de payer ses charges de copropriété, votées en assemblée générale, qui se divisent en trois catégories : charges générales, frais particuliers et dépenses exceptionnelles. Pour mieux comprendre leur fonctionnement, on vous donne quelques précisions.
Les charges générales de copropriété
Elles permettent d’assurer le paiement des frais de copropriété concernant :
- L’administration de l’immeuble : honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales ;
- L’entretien de l’immeuble : nettoyage des parties communes, frais d’enlèvement des ordures ménagères ;
- La conservation de l’immeuble : ravalement des façades notamment.
Le calcul des charges de copropriété se fait en fonction de la quote-part associée à chacun des lots de l’immeuble concerné.
Qu’est-ce que la régularisation des charges de copropriété ?
Tout au long de l’année, les propriétaires versent au syndic des provisions pour charges. À la fin de l’exercice, le syndic fait la différence entre les frais dépensés et les charges réellement versées. Selon les circonstances, cela donne lieu à un remboursement ou un supplément de charges.
Les charges particulières dans une copropriété
Elles permettent le paiement :
- Des services de gardiennage, de nettoyage de sécurité ;
- Des équipements communs tels que la chaudière collective ou l’ascenseur.
La répartition des charges particulières est effectuée en fonction de l’utilité du service ou de l’équipement par le propriétaire concerné. Par exemple, un propriétaire au rez-de-chaussée n’est pas redevable des frais d’entretien de l’ascenseur, contrairement à celui du 6e étage.
Bon à savoir
Quels frais de copropriété pour le locataire ?
Certaines dépenses du propriétaire peuvent être facturées au locataire. On parle alors de charges récupérables. Le montant des charges locatives moyennes varie en fonction de l’immeuble ou encore de la commune. Il s’agit des dépenses relatives à l’utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire et notamment :
- Des dépenses d’entretien des parties communes et des espaces verts ;
- Des petites réparations ;
- De la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Les charges exceptionnelles de copropriété
Il s’agit de l’ensemble des dépenses liées aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble. Contrairement aux charges annuelles, celles-ci ne sont pas nécessairement prévues dans le budget prévisionnel. Elles concernent notamment :
- Le ravalement de la façade ;
- La réfection de la toiture ;
- Le remplacement de la chaudière ;
- La création d’un nouvel équipement collectif (jardin par exemple) ;
- Les diagnostics et études techniques.
Ces frais doivent être votés en assemblée générale à la majorité prévue par le règlement de copropriété. Le syndic peut requérir une avance de trésorerie. Dans ce cas, il adresse aux propriétaires un courrier simple ou même un e-mail contenant l’objet de la dépense et le montant de la somme exigible. À noter que la loi Alur impose depuis le 1er janvier 2017 que les propriétaires constituent un fond pour le financement des travaux.
Enfin, des simulateurs de charges de copropriété vous permettent de faire une estimation de vos frais d’après le montant total de vos charges courantes, la superficie de votre bien ainsi que d’autres prestations comme la présence d’un ascenseur.
Bon à savoir
Quelles sont les charges de copropriété moyenne en France ?
Pour un appartement de 60 m2, un propriétaire doit verser en moyenne 3 057 euros chaque année, soit 255 euros par mois.
À retenir
- Elles assurent les frais d’entretien, de conservation et de gestion de l’immeuble ;
- Les charges particulières permettent le paiement des équipements et services ;
- Elles sont dites exceptionnelles lorsqu’elles financent les gros travaux effectués dans l’immeuble.
