Promulguée le 26 mars 2014, la loi ALUR modifie en profondeur les rapports entre les propriétaires et les locataires. Les principales mesures concernent la rénovation énergétique, l’encadrement des loyers ou encore le développement de nouveaux modes d’habitats. Tour d’horizon.
Les mesures relatives aux relations entre locataires et propriétaires
L’encadrement des loyers
La loi ALUR a introduit le plafonnement des loyers dans les zones tendues. Cette disposition d’abord mise en place à Paris et Lille fut rapidement invalidée par les tribunaux administratifs. Finalement, en 2018, la loi ELAN introduit de nouveau ce dispositif à titre expérimental.
Un décret publié le 31 juillet 2020 reconduit l’encadrement des loyers dans 28 agglomérations (1 149 communes) du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, dont Marseille/Aix-en-Provence, Nice ou encore Bastia. En pratique, à ce jour, seules Paris et Lille ont pris un arrêté pour encadrer effectivement les loyers des logements. D’autres communes, dont Lyon et Villeurbanne, ont d’ores et déjà prévu de mettre en place cette mesure courant 2021.
Ainsi, le loyer des logements parisiens est par exemple encadré par des loyers de référence. Ceux-ci varient en fonction de la nature de la location (vide ou meublée), du nombre de pièces ainsi que de la date de construction du bien. Le loyer fixé par le propriétaire ne peut être supérieur de 20 % au loyer médian de référence, ni inférieur de 30 %. Les caractéristiques exceptionnelles du bien permettent d’éventuels compléments de loyer.
Les formalités de la location encadrées par la loi ALUR
Le texte législatif énumère une liste limitative de pièces justificatives pouvant être réclamées par le bailleur à son futur locataire. Elle impose également au bailleur de remettre au locataire une notice explicative sur leurs droits et obligations respectifs. Deux diagnostics relatifs à l’état des installations de gaz et d’électricité (si celles-ci datent de plus de 15 ans) ont aussi été rendus obligatoires par la loi ALUR. À noter que cette dernière obligation existe depuis le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans les immeubles collectifs construits avant 1975.
Par ailleurs, la loi ALUR fournit aux bailleurs et aux locataires un contrat type pour la location des logements vides, contenant toutes les mentions obligatoires prévues par la loi de 1989.
Enfin, l’état des lieux est également encadré afin qu’il puisse bénéficier d’une valeur juridique réelle. Il prévoit en outre que le locataire peut demander la modification de l’état des lieux sous dix jours à compter de son établissement ainsi qu’au cours du premier mois de chauffe.
Bon à savoir
La réduction des préavis en zone tendue
Depuis la loi ALUR, le préavis pour les locataires de logements situés en zones tendues est réduit à 1 mois au lieu de 3.
Le plafonnement des frais d’agence
À l’égard du propriétaire, les honoraires de l’agence immobilière sont libres. A contrario, ceux applicables au locataire sont plafonnés par la loi ALUR en fonction de la localisation du bien et de sa superficie.
Des dispositifs en faveur des publics défavorisés
La mise en place du dispositif Visale
Entrée en vigueur en 2016, la Garantie Visale (qui remplace le dispositif GUL initialement prévu) s’adresse aux ménages précaires et aux moins de 30 ans. Elle permet de rassurer les bailleurs en garantissant par l’État les dégradations et les impayés.
Faciliter les demandes de logement social
Depuis la loi ALUR, toutes les demandes de logements sociaux peuvent être réalisées en ligne. Un site dédié permet également au demandeur de suivre l’avancée de son dossier ou encore d’enregistrer ses pièces justificatives.
Développer l’offre des logements abordables
La loi ALUR permet aux communes qui ne respectent pas le taux de 20 % de logements sociaux prévu par la loi SRU de profiter d’une réduction des pénalités infligées par l’État. Elle peut en effet déduire de ces dernières les dépenses éventuellement réalisées pour développer au sein de son parc privé une offre de logements à destination des plus démunis.
Bon à savoir
La protection des personnes défavorisées
La trêve hivernale s’applique entre le 1er novembre et le 31 mars. Aucune expulsion locative n’est autorisée pendant cette période. Attention, en 2021 en raison de la crise sanitaire, l’ordonnance prolonge la trêve hivernale jusqu’au 31 mai 2021.
Des mesures en faveur de l’habitat et de la rénovation
Lutter contre l’habitat indigne
La loi ALUR a mis en place une série d’outils permettant de combattre plus efficacement les logements insalubres et considérés comme indignes. L’État peut ainsi contraindre les propriétaires à engager des travaux de rénovation pour assurer la sécurité et la santé des locataires. Pour cela, un système de pénalités est prévu. Par ailleurs, les loyers peuvent être réduits au montant de l’allocation logement jusqu’à la réalisation des travaux par le propriétaire.
Simplifier la gestion des copropriétés et leur entretien
La loi ALUR a largement modifié l’organisation et la gestion de la structure des copropriétés. Des mesures ont également été mises en place pour lutter contre les dégradations et le manque d’entretien des parties collectives.
Toutes les copropriétés doivent dorénavant disposer de fonds de travaux, une épargne destinée à financer les travaux d’entretien et de rénovation. En parallèle, la réalisation obligatoire d’un diagnostic technique global de la copropriété permet de définir les travaux à prévoir ou à engager rapidement.
À retenir
- La loi ALUR redéfinit les rapports entre les propriétaires et les locataires ;
- Elle met en place des dispositifs pour aider les plus démunis à se loger dignement ;
- Elle encourage la rénovation des logements.
Instaurée dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable, la loi ALUR a depuis été modifiée et complétée, notamment par la loi Morange. Celle-ci a par exemple rendu obligatoire le carnet numérique du logement, permettant de suivre ses différentes locations.
