La validité des décisions prises dans une assemblée générale suppose que chacun des copropriétaires a été convoqué avec suffisamment d’avance pour préparer la réunion. Quelles sont les règles applicables concernant le délai de convocation en AG, et quelles sont les exceptions ?
Assemblée générale : un délai de convocation de 21 jours
Le délai légal de convocation des copropriétaires à la prochaine assemblée générale est fixé par l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le texte prévoit que la convocation est notifiée « au moins 21 jours avant la date de la réunion ». Le règlement de copropriété a toutefois la possibilité de déroger à ce délai légal pour prévoir une durée plus longue – mais pas plus courte.
Le syndic peut notifier cette convocation :
- soit par remise en main propre, contre l’émargement d’un récépissé ;
- soit – le plus souvent– par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le décompte exact du délai dépend de la méthode de convocation qui a été retenue :
En cas de remise en main propre (par le concierge, gardien d’immeuble ou autre), le délai de 21 jours débute le jour même où la convocation est reçue. Attention, le décompte ne peut pas commencer tant que le copropriétaire n’a pas pu émarger. S’il est absent, ce retard devra être intégré dans le respect des délais légaux.
- En cas d’envoi d’un courrier recommandé, le délai débute à compter du lendemain de la date de premier passage du facteur, que le copropriétaire soit effectivement présent ou non (article 64 du décret du 17 mars 1967). Il s’agit donc d’une méthode plus sécurisante pour le syndic.
Bon à savoir
La convocation désormais possible par lettre recommandée électronique
La loi ALUR du 24 mars 2014 ouvre la possibilité de convoquer les copropriétaires par un recommandé électronique. Le syndic, dans ce cas, doit toutefois adresser un premier mail pour obtenir l’accord du copropriétaire, qui a 15 jours pour accepter ou refuser ce mode de convocation.
Le recommandé électronique est plus souple mais implique donc de prévoir un délai total d’au moins 36 jours avant la date de l’AG.
Quelles sont les exceptions au délai de convocation de l’assemblée générale
Il existe trois principales hypothèses dans lesquelles le syndic de copropriété peut déroger au délai de convocation légal pour organiser une assemblée générale :
La convocation d’une assemblée générale de rattrapage ne nécessite qu’un délai légal de 8 jours. Les AG de rattrapage, prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, peuvent être convoquées lorsqu’une résolution rejetée au cours de la précédente assemblée générale avait obtenu au moins un tiers des voix au lieu de la majorité. L’AG de rattrapage ne doit comporter aucune nouveauté dans son ordre du jour, et se tenir au maximum dans les trois mois.
La convocation à une assemblée générale en urgence n’est soumise à aucun délai légal. La jurisprudence impose toutefois au syndic de respecter un délai raisonnable selon les circonstances. Un copropriétaire est fondé à demander en justice l’annulation des décisions prises lors de cette assemblée générale s’il estime que le délai était insuffisant ou qu’il n’y avait aucun caractère d’urgence.
- La convocation d’une assemblée générale suite à une catastrophe technologique est prévue par l’article 38-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque les parties communes ont été fortement endommagées. Le délai est alors ramené à 15 jours, sachant que l’assemblée doit se tenir au plus tard deux mois après la date du sinistre.
Retard de convocation en AG : quelles conséquences ?
Un copropriétaire qui n’aurait pas reçu sa convocation à l’assemblée générale dans les délais légaux a la possibilité de contester devant les tribunaux la validité des décisions qui y ont été prises. Le juge peut alors prononcer l’annulation des résolutions de l’assemblée générale.
À retenir
- Les copropriétaires doivent être convoqués officiellement à l’assemblée générale au moins 21 jours avant la date prévue.
- Par exception, et notamment en cas d’urgence, il est possible de déroger à ce délai légal.
- Une convocation envoyée tardivement expose au risque d’une invalidation pure et simple des résolutions prises lors de l’assemblée générale.
L’organisation de l’assemblée générale de copropriété exige une anticipation importante de la part du syndic, à la fois en ce qui concerne la préparation de l’ordre du jour et l’envoi des convocations. Il est préférable de devancer assez largement les délais légaux, et de procéder aux notifications au moins un ou deux mois avant la date retenue.
