Sur le marché du crédit immobilier, la fin de l’année 2022 n’a pas été de tout repos. Les hausses consécutives du taux directeur de la BCE ont fortement impacté la capacité d’emprunt des acquéreurs, provoquant un essoufflement du secteur. C’est notamment la conclusion du rapport de l’Observatoire du Crédit Logement / CSA du 4e trimestre 2022. Toutvabiens analyse en détail la situation.
La hausse des taux d’emprunt se poursuit
En décembre 2022, le taux moyen des crédits à taux fixe octroyés aux particuliers s’établissait à 2,34 % contre 1,06 % un an auparavant, soit une hausse de 128 points de base. Cette augmentation concerne toutes les durées d’emprunt :
- + 128 pdb pour un crédit sur 15 ans (2,14 % contre 0,86 %) ;
- + 131 pdb sur 20 ans (2,30 % contre 0,99 %) ;
- + 129 pdb sur 25 ans (2,42 % et 1,13 %).
Tous les emprunteurs ont dû faire face à l’augmentation des taux. Toutefois, selon l’Observatoire du Crédit Logement / CSA, elle n’a pas eu la même ampleur selon leur profil. Ceux disposant jusqu’à 5 SMIC de revenus ont connu une hausse de 126 pdb en moyenne, contre 136 pour les emprunteurs disposant de 5 SMIC et plus. Enfin, les acheteurs avec de faibles revenus et un apport personnel limité ont dû faire face à une augmentation des taux bien plus rapides.
Bon à savoir
La hausse du taux de crédit moyen est légèrement plus importante dans l’ancien (+129 pdb) que dans le neuf (124 pdb).
La durée des crédits s’allonge fortement
En décembre 2022, la durée moyenne des crédits accordés atteignait 248 mois, soit 20 ans et 7 mois, contre 163 mois en 2001.
Dans le détail, l’Observatoire constate que plus d’un tiers des prêts bancaires ont une durée comprise entre 20 ans et 25 ans. En 2021, ils ne représentaient pourtant qu’un peu plus de la moitié des crédits immobiliers (55,2 % exactement). Par ailleurs, si le nombre d’emprunts sur plus de 25 ans demeure relativement stable et peu fréquent (0,2 %), ceux de moins de 15 ans sont en recul de 21 pdb en 2022 (16,4 % contre 14,3 % en 2021).
Cet allongement de la durée d’emprunt s’explique en partie par la hausse des prix de l’immobilier et l’augmentation des taux d’apport personnel exigés par les banques. Avec des taux d’emprunt toujours plus élevés, cette tendance devrait se confirmer en 2023.
Le nombre de crédits accordé diminue
Confrontée à plusieurs relèvements du taux de refinancement de la BCE et à un taux d’usure inadapté, l’offre bancaire s’est irrémédiablement contractée en 2022.
En 2021, l’Observatoire avait constaté une hausse de 4,3 % de la production et de 3,8 % du nombre de crédits accordés. Au premier semestre 2022, la tendance s’est retournée. Un premier recul de 5,6 % et de 7,3 % avait été observé. Elle s’est ensuite largement accélérée au second semestre, avec une chute de plus de 35 % pour les deux indicateurs.
Globalement, sur l’année 2022, l’Observatoire note un recul de 19,9 % de la production par rapport à l’année précédente et une baisse de 20,5 % du nombre de crédits accordés. Des chiffres comparables à la crise financière de 2008.
En 2023, les taux des crédits immobiliers poursuivent leur remontée. Ils s’établissent en moyenne à 2,52 % à la mi-janvier, soit 18 points par rapport au mois précédent. Afin de relancer la production, la Banque de France a finalement décidé de remonter son taux d’usure. Objectif : protéger les emprunteurs sans pour autant les empêcher d’accéder au financement de leur projet.
À retenir
- En 2022, les taux de crédit immobilier ont très fortement augmenté ;
- Pour compenser cette hausse et contrebalancer l’augmentation des prix de l’immobilier, on observe un allongement de la durée d’emprunt ;
- La production et le nombre de crédits octroyés ont très fortement baissé en 2022.
