Le 27 janvier 2021, le Haut Conseil de stabilité́ financière (HCSF) a adopté une nouvelle recommandation (R-2021-1) à l’égard des établissements bancaires concernant l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France. Comme prévu, le HCSF a annoncé, le 14 septembre 2021, l’application juridiquement contraignante de cette réglementation dès le 1er janvier 2022. Des sanctions sont ainsi prévues pour les banques récalcitrantes. Retour avec ToutvaBiens sur le contenu exact de ces nouvelles normes et sur les conséquences pour les acquéreurs.
Une durée d’emprunt limitée
Si vous souhaitez acheter dans l’ancien, vous ne pourrez plus a priori obtenir un crédit sur plus de 25 ans. Une dérogation est prévue pour l’achat sur plan (VEFA). Dans ce cas de figure, le HCSF prévoit une possibilité d’emprunt sur 27 ans à condition cependant de respecter les règles d’endettement.
L’objectif affiché du gouvernement est d’empêcher les Français de s’endetter sur des périodes trop longues. La durée moyenne des emprunts a en effet augmenté ces derniers mois, passant ainsi de 21,7 ans en janvier 2020 à 21,9 ans en juin 2021.
Bon à savoir
Qu’est-ce que le HCSF ?
Le Haut Conseil de stabilité financière a pour mission de surveiller le système financier français. Concernant les crédits immobiliers, il est chargé d’étudier et de prévenir les risques systémiques éventuels liés à la forte augmentation du nombre de crédits immobiliers octroyés sur l’endettement des ménages.
Recommandation HCSF 2022 : un taux d’endettement maximum de 35 %
Le taux d’endettement correspond à la capacité maximale de remboursement d’un emprunteur. Il permet aux établissements financiers de déterminer la capacité d’emprunt du demandeur en fonction de la durée de son prêt immobilier. Fixé par les autorités financières, le taux d’endettement maximum assure la protection du prêteur et de l’emprunteur, en limitant les risques de défaut de paiement et de surendettement.
Actuellement, ce taux est officiellement de 33 % des revenus nets du demandeur. À compter du 1er janvier 2022, il ne pourra pas dépasser 35 %, permettant ainsi d’augmenter la capacité d’emprunt des acquéreurs. L’assurance emprunteur doit être prise en compte dans le calcul de la mensualité maximale.
En pratique, pour un couple percevant 5 000 euros nets de revenus mensuels, la mensualité de son endettement peut représenter jusqu’à 1 750 euros (contre 1 650 euros auparavant).
Bon à savoir
Quelle formule pour calculer mon taux d’endettement ?
Charges récurrentes (hors dépenses énergétiques, abonnement internet et assurance automobile) + mensualité du crédit/revenus nets.
Une limitation du nombre de dossiers dérogatoire
Le HCSF autorise les établissements financiers à déroger aux limites recommandées sur certains profils d’acquéreurs. Cette dérogation ne doit néanmoins pas concerner plus de 20 % des dossiers soumis à leur analyse. 80 % de ces exceptions doivent être réalisées au profit du financement de la résidence principale des acheteurs. Par ailleurs, au moins 30 % des dossiers dérogatoires doivent concerner des primo-accédants.
Bon à savoir
Quel apport pour emprunter en 2021 ?
Le HSCF ne fournit pas de pourcentage d’apport personnel minimum. Cependant, il est quasiment impossible aujourd’hui d’emprunter sans apport. Un pourcentage minimum de 10 à 20 % du montant total de l’opération semble nécessaire, peu importe l’établissement financier concerné.
À retenir
- Au 1er janvier 2022, il ne sera plus possible d’emprunter pour une durée supérieure à 25 ans ou 27 ans pour les biens neufs.
- Le taux d’endettement passe de 33 à 35 % augmentant ainsi la capacité d’emprunt des acquéreurs.
- 20 % des dossiers peuvent échapper à ces nouvelles règles.
Dans les faits, ces mesures ont déjà été très largement intégrées par les banques en 2021. Les sanctions à l’encontre des banques prévues par le HCSF devraient néanmoins les inciter à faire preuve de moins de souplesse à l’avenir. Les emprunteurs les plus fragiles, les jeunes et les primo-accédants pourraient notamment pâtir de cette évolution.
