En 2020, la surface moyenne d’une location vide s’établissait à 57 mètres carrés : une superficie stable pour un bail strictement encadré par la loi de 1989. Quant aux loyers, ils accusaient une progression de 2,6 % par rapport à 2019, pour atteindre 708 € par mois, charges comprises selon le baromètre des loyers SeLoger.
Qu’est-ce qu’un bail de location vide ?
Une location vide ne possède pas l’aménagement nécessaire pour pouvoir être qualifiée de location meublée (literie, équipements de cuisine de base, luminaires, étagères, etc.). Cette dernière suppose que le locataire puisse occuper immédiatement les lieux, sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles.
Comme pour toute location, le bailleur remet au locataire l’ensemble des diagnostics requis par la loi modifiée de 1989 sur les rapports locatifs (performance énergétique, risque d’exposition au plomb ou encore état de l’installation thermique si celle-ci a plus de 15 ans). Il doit également lui transmettre, gratuitement, les quittances des loyers et autres documents administratifs. Enfin, le logement doit toujours être décent et parfaitement entretenu.
Bon à savoir
En dehors des zones tendues où ils sont encadrés, les loyers des locations vides sont librement fixés par le propriétaire en fonction du marché local. En principe, l’absence de meubles a pour conséquence un loyer inférieur à celui d’un logement meublé équivalent.
Le bailleur facture également à son locataire des charges pour l’entretien des parties communes. Par ailleurs, le bailleur a la possibilité de demander un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer.
Quelle est la durée légale d’un bail de location vide ?
Elle est en principe de trois ans minimum. Il est donc tout à fait envisageable de prévoir une location plus longue dans le contrat, même si cela reste rare.
En outre, lorsqu’un bien est détenu par une société, la durée du bail est en principe obligatoirement portée à 6 ans, sauf si le logement appartient à une SCI (société civile immobilière) familiale.
Au terme de la période initiale, le bail se renouvelle automatiquement : il est inutile d’en signer un nouveau.
Il est possible de signer un bail de location vide d’une durée inférieure à trois ans. C’est notamment le cas, si le bailleur est en mesure de prouver un motif préalable familial ou professionnel justifiant la réintégration du logement avant 3 ans. Il peut s’agir par exemple d’un départ à la retraite, d’une mutation professionnelle ou encore du retour prévu d’un enfant de l’étranger. Dans ce cas de figure, la durée ne pourra pas être inférieure à 1 an.
Bon à savoir
L’intention de vendre un logement dans un avenir proche ne peut en aucun cas justifier la signature d’un bail de location vide pour une durée inférieure à 3 ans.
Comment résilier un bail de location vide ?
La résiliation du bail de location vide par le propriétaire
Elle n’est possible qu’à l’échéance du contrat de bail de location vide, c’est-à-dire en principe tous les trois ans et uniquement en cas :
- De vente du logement ;
- De reprise du bien à des fins de résidence principale (ou pour un membre de sa famille) ;
- De motif légitime et sérieux (la sous-location non autorisée du logement par exemple).
Le locataire doit être informé six mois avant l’échéance du bail de location vide par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier, ou remise en main propre.
La résiliation du bail par le locataire
Il peut résilier un bail de location vide à tout moment. Il lui suffit pour cela de transmettre son préavis de trois mois à son propriétaire par lettre recommandée, avis d’huissier ou remise en main propre.
Dans certains cas particuliers, le préavis du locataire dans le cadre d’un logement vide peut être ramené à un mois (logement en zone tendue, mutation, perte d’emploi ou encore attribution d’un logement social).
À retenir
- La durée d’un bail de location vide est en principe de 3 ans ;
- Le bailleur ne peut résilier qu’à échéance, avec préavis de 6 mois ;
- Le locataire peut prendre congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (1 mois dans certains cas).
Enfin, pour le bailleur, la location d’un bien vide a également une conséquence fiscale. En effet, contrairement aux revenus des locations meublées, ceux issus des logements vides sont intégrés dans les revenus fonciers.
