Le propriétaire d’un bien locatif peut donner congé au locataire avant de procéder à la vente. Le logement, vendu vide, sera ainsi plus attractif sur le marché immobilier. La mise en œuvre du congé pour vente est toutefois soumise à un formalisme assez strict et au respect de délais incompressibles. La procédure en détail avec ToutvaBiens !
Qu’est-ce que le congé pour vente ?
Le congé pour vente permet au propriétaire d’un bien immobilier d’obtenir le départ du locataire préalablement à la mise en vente du bien. Il constitue l’un des trois cadres juridiques dans lesquels le bailleur est autorisé à donner congé à son locataire, les deux autres étant :
- le congé pour reprise, si le propriétaire souhaite emménager lui-même dans le logement ;
- le congé pour motif légitime et sérieux, par exemple, si le locataire ne s’acquitte pas régulièrement des loyers ou cause des troubles au voisinage.
Notez que le bailleur n’a nullement l’obligation de donner congé à son locataire pour vendre le bien. Il peut tout à fait choisir de vendre le bien occupé à un acquéreur intéressé, qui deviendra alors le nouveau bailleur du locataire. Ce type de vente n’est soumis à aucun formalisme particulier et s’avère beaucoup moins contraignant que le congé pour vente.
Comment donner congé à un locataire pour vendre le logement ?
Vous souhaitez notifier à votre locataire un congé pour vendre ? Sachez, tout d’abord, que la procédure est possible uniquement à l’approche de la date de renouvellement du bail, c’est-à-dire une fois tous les trois ans pour une location vide. La lettre de congé pour vente, envoyée par courrier recommandé ou notifiée par voie d’huissier, doit parvenir au locataire :
- au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide ;
- au moins trois mois avant l’échéance du bail pour une location meublée.
Bon à savoir
Acheter un logement occupé pour le revendre vide
Si le propriétaire a acheté le logement occupé par un locataire et qu’il souhaite le revendre lui-même libre d’occupant moins de 3 ans après l’achat, il sera obligé d’attendre une première reconduction du contrat de location en cours pour pouvoir donner congé à son locataire.
Si le bien concerné est une location vide, un droit de préemption du locataire s’applique ensuite pendant deux mois à compter de la date de notification du courrier. Cela signifie, concrètement, que le locataire a la priorité pour acquérir le bien s’il le souhaite. Il fait connaître sa réponse au propriétaire par courrier recommandé.
Si le locataire confirme sa volonté d’acheter, les deux parties disposent d’un délai de deux mois pour signer l’acte de vente – ou quatre mois si un prêt immobilier est sollicité.
En cas de refus de l’offre, le bien peut valablement être vendu à un tiers. Le locataire a alors l’obligation de quitter les lieux avant la prochaine échéance du bail.
Bon à savoir
Congé pour vente : certains locataires sont protégés
Il est interdit de donner congé pour vendre à un locataire si ce dernier est âgé de plus de 65 ans et a des revenus modestes. Les plafonds de ressources sont révisés annuellement. En 2021, ils atteignent, par exemple, 24 116 € par an pour un senior résidant seul en Île-de-France et 20 966 € dans les autres régions.
Une exception est possible si le propriétaire lui-même a plus de 65 ans, ne dépasse pas les mêmes plafonds de revenus ou propose une solution de relogement.
Comment rédiger une lettre de congé pour vendre ?
La lettre de congé rédigée par le bailleur vaut offre de vente au locataire. Elle doit donc faire l’objet d’une rédaction particulièrement attentive et soignée. Veillez à y indiquer :
- le motif du congé, en mentionnant explicitement votre intention de vendre le logement ;
- le prix de mise en vente du logement et de ses différentes annexes ;
- un descriptif précis du logement proposé.
Il est recommandé de citer in extenso les dispositions des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadrent le congé pour vente.
Enfin, le courrier doit normalement être accompagné de la notice générale d’information relative aux obligations du bailleur.
À retenir
- Le congé pour vendre est une procédure obligatoire si le bailleur souhaite libérer un logement de son locataire pour le mettre en vente.
- Il ne peut être sollicité par le propriétaire qu’à l’occasion du renouvellement du bail.
- Lorsque le bien est une location vide, le locataire a deux mois pour se prononcer en priorité sur sa volonté d’acheter le bien.
Malgré les complications administratives liées au congé pour vendre, un propriétaire peut être tenté par cette option, afin d’optimiser le prix de vente du logement. En effet, une décote généralement comprise entre 5 et 15 % s’applique pour un bien vendu avec un locataire.
