Pour soutenir le secteur du bâtiment, le projet de loi de finances 2021 a reconduit et élargi l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières. Objectif : encourager les propriétaires à céder une résidence secondaire, un investissement locatif ou un terrain bâti en échange d’un avantage fiscal important.
La reconduction de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières en 2021
Cet abattement existait déjà depuis 2018 pour les immeubles et les terrains non bâtis. La loi de finances 2021 a donc simplement reconduit et adapté un dispositif fiscal déjà mis en œuvre.
Ce nouvel abattement exceptionnel 2021 s’applique aujourd’hui uniquement aux plus-values immobilières issues de la vente d’un bien immobilier bâti (ou de droits relatifs à ces mêmes biens), situé dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ou dans celui d’une opération de revitalisation des territoires (ORT).
Son taux est fixé à 70 %. Il peut atteindre 85 % lorsque le nouvel acquéreur s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux sur le bien concerné.
Cet abattement exceptionnel 2021 s’applique à condition que :
- La promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.
- La vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée.
- L’acquéreur (promoteur) s’engage à démolir les constructions présentes sur le terrain et à y réaliser dans les quatre ans un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs. Cet engagement doit être mentionné dans l’acte authentique de vente.
L’élargissement de l’abattement exceptionnel sur les plus-values en 2021
Les années précédentes, seules les zones où le marché immobilier est très tendu (A et ABis) étaient concernées par ce dispositif. Celui de 2021 concerne dorénavant les ventes réalisées dans les métropoles et villes moyennes situées en zones B1 et B2.
Ainsi, des villes comme Bordeaux, Dijon, Nîmes, Rennes ou encore Toulouse, situées en zone B1, profitent aujourd’hui de ce dispositif. Les petites communes comme Dinan, Béziers, Lège-Cap-Ferret, Rochefort, Royan ou encore Saint-Émilion, situées en zone B2, sont également concernées.
La liste complète des villes concernées par l’abattement exceptionnel 2021 sur les plus-values immobilières est fixée par l’arrêté modifié du 30 septembre 2014 relatif aux zones tendues.
Bon à savoir
Le propriétaire d’une résidence principale ne peut pas se prévaloir de l’abattement exceptionnel 2021 sur la plus-value immobilière. En effet, celui-ci est déjà exonéré de cet impôt.
Comment calculer l’abattement exceptionnel sur les plus-values en 2021 ?
Le calcul de cet abattement doit être réalisé en 4 étapes.
- Première étape : déterminer le montant de la plus-value brute. Celle-ci s’obtient en déduisant le prix d’acquisition du bien au prix de cession. Prix d’acquisition du bien – le prix de cession = plus-value brute.
Exemple : un bien a été acheté pour 250 000 €. Il est revendu à 380 000 €, la plus-value brute est de 130 000 €.
Bon à savoir
- Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat du bien auquel s’ajoutent les frais d’acquisition (frais de notaire), les charges supportées au moment de l’achat, les dépenses éventuelles de travaux et les frais de voirie, réseaux et distribution.
- Le prix de cession correspond au prix de vente auquel s’ajoutent les charges et indemnités supportées par l’acheteur. Les frais tels que ceux des diagnostics obligatoires sont déductibles de ce montant.
- Deuxième étape : déduire l’abattement éventuel appliqué pour la durée de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, celui-ci est de 6 % par an à partir de la 6e année jusqu’à la 21e année. Un abattement de 4 % est prévu pour la 22e année. Au-delà, l’abattement pour l’impôt sur le revenu est de 100 %. Seuls les prélèvements sociaux restent donc à payer. À noter qu’un abattement est également prévu pour ces derniers.
Exemple : si un bien est détenu pendant 17 ans, l’abattement pour l’impôt sur le revenu sera de 6 % par an de la 6e à la 17e année soit 72 % sur 12 ans. Si la plus-value brute est de 100 000 €, l’abattement sera de 72 000 €.
Troisième étape : appliquer l’exonération correspondant à la fraction du programme réservée à la création de logements sociaux. Par exemple, si le promoteur s’engage à construire 30 % de logements sociaux, une exonération équivalente est applicable sur l’impôt et les prélèvements sociaux.
- Quatrième étape : déduire l’abattement exceptionnel 2021 (jusqu’à 85 % en cas de construction de logements sociaux) des montants restants.
Pour le Gouvernement, l’abattement exceptionnel 2021 sur les plus-values immobilières vise principalement à débloquer le foncier tout en encourageant le développement de l’offre de logements sociaux.
À retenir
- L’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières s’étend désormais aux métropoles et villes moyennes des zones B1 et B2.
- Son taux s’élève à 70 % ou 85 % de la plus-value réalisée.
