L’exécutif avait annoncé il y a quelques semaines vouloir retravailler le dispositif « louer abordable » afin de faciliter sa mise en place pour les bailleurs et locataires. C’est chose faite depuis l’adoption en fin de semaine dernière d’un amendement gouvernemental au projet de loi de finances. Par cette mesure, dont l’entrée en vigueur est prévue dès 2022, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon donne un véritable coup de pouce aux investisseurs locatifs. Explications.
Une version 2017 peu convaincante
En 2017, Le dispositif « Louer abordable » autrement baptisé « Cosse Ancien », a été lancé sans jamais rencontrer le succès attendu.
Toujours en vigueur en 2021, son principe est simple : l’investisseur loue son bien à un loyer inférieur aux valeurs de marché et bénéficie en contrepartie d’un avantage fiscal. En pratique, il s’agit d’un abattement forfaitaire de 30 à 85 % sur ses revenus locatifs selon deux critères :
- la nature du loyer : intermédiaire, social ou très social ;
- la zone de tension locative dans laquelle se trouve le logement.
Ainsi, par exemple, pour les baux signés en 2021, un loyer social pratiqué dans la zone A Bis permet au bailleur de profiter d’une déduction forfaitaire spécifique de 70 % sur ses revenus locatifs. Il peut par ailleurs déduire ses autres frais et charges et réduire ainsi fortement son résultat foncier imposable.
L’objectif affiché consiste à remettre sur le marché locatif des logements privés à des loyers abordables. Le bilan est cependant mitigé. Si 154 000 conventions ont été signées au démarrage, elles ne sont plus que 110 000 en 2020. Des chiffres très loin des ambitions du Gouvernement s’expliquent en grande partie par la complexité du dispositif. Seuls les propriétaires disposant d’un taux marginal d’imposition élevé profitent, en effet, aujourd’hui de cette mesure.
Un dispositif « louer abordable » transformé en réduction d’impôt
Pour contrer les critiques et redonner de l’intérêt à ce dispositif, la ministre déléguée au logement Emmanuelle Wargon a prévu, dès 2022, la mise en place d’une décote d’impôt jugée plus juste et plus simple.
En pratique, plus le loyer est décoté par rapport au prix du marché, plus l’avantage fiscal du propriétaire augmente :
- Pour un loyer réduit de 15 %, l’investisseur profite d’une réduction d’impôts égale à 15 % du montant du loyer ou 20 % si son logement est mis en location via un intermédiaire social (IML).
- Une décote de loyer de 30 % offre une réduction d’impôts de 35 % (40 % en présence d’un IML).
- Une diminution de 45 % par rapport aux loyers pratiqués sur le marché locatif permet au bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 65 % (la location via un IML est indispensable dans ce cas).
L’avantage fiscal est donc identique pour l’ensemble des bailleurs, peu importe leur taux d’imposition marginal. Par ailleurs, le zonage est supprimé, permettant ainsi de simplifier considérablement le dispositif.
« Soit vous louez au prix du marché, soit vous décidez de louer en dessous des prix du marché et, là, c’est bien s’il y a une aide qui compense cet effort », a expliqué la Ministre
« Louer abordable » : des conditions inchangées
Pour le reste, les critères pour bénéficier de cet avantage fiscal demeurent identiques à la loi « louer abordable » :
- le locataire doit remplir les conditions de ressources dont les plafonds varient selon le caractère plus ou moins social du loyer ;
- il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur ;
- le logement peut être une maison ou un appartement décent, neuf ou ancien ;
- une convention avec l’Anah doit être signée entre les parties au contrat de bail ;
- le bien doit être loué nu pendant 6 ou 9 ans à titre de résidence principale ;
- les biens disposant d’une étiquette énergie F ou G sont exclus du dispositif.
Dans la nouvelle version du dispositif annoncé par la ministre, le plafond de déduction des déficits fonciers est cependant aligné sur le régime de droit commun. À compter de 2022, il s’établira à 10 700 € par an maximum contre 15 300 € par an aujourd’hui.
À retenir
- En 2021, grâce au dispositif « Louer abordable », les bailleurs proposant des loyers inférieurs au prix du marché profitent d’un abattement forfaitaire sur leurs loyers ;
- En 2022, celui-ci se transforme en réduction d’impôts dont le montant augmente proportionnellement à la diminution de loyer ;
- Tous les bailleurs bénéficient de ce dispositif, peu importe la localisation de leur bien ;
- Les autres conditions demeurent identiques.
Selon la ministre déléguée au logement, cette nouvelle formule « augmente la rentabilité. L’investisseur peut ainsi gagner, selon les cas, de 0,5 à deux ou trois mois de loyers ». D’autres dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie, pourront également être utilisés par les investisseurs locatifs en 2022.
