Avec des prix au mètre carré 20 à 40 % moins élevés que le résidentiel, les locaux commerciaux représentent une solution intéressante pour se loger. Retrouvez l’essentiel des démarches avec ToutvaBiens.
Local commercial, mixte, résidentiel : quelles différences ?
Transformer un local commercial en habitation revient à modifier sa « destination », c’est-à-dire l’usage principal pour lequel il a été prévu. Le droit de l’urbanisme distingue ainsi :
- le local d’habitation, conçu pour être utilisé en tant que résidence principale ou secondaire ;
- le local commercial, conçu pour l’exercice d’une activité professionnelle (atelier, boutique, bureau…) ;
- le local mixte, constitué d’une partie à usage commercial et d’une autre partie à usage résidentiel.
Le réaménagement d’un local commercial en logement est possible, mais suppose un changement de destination et la réalisation de certaines formalités administratives comme la consultation du PLU, l’obtention de l’accord des copropriétaires et le dépôt d’une déclaration de travaux.
Transformer un commerce en logement : vos premières démarches
Vous envisagez l’achat d’une surface commerciale pour en faire votre futur logement ? Avant d’apposer votre nom sur l’acte authentique de vente, il est recommandé de vérifier plusieurs points pour vous assurer de la viabilité technique et administrative du projet.
Si le bien est toujours occupé par un professionnel dans le cadre d’un bail commercial, l’acquéreur doit contrôler à partir de quelle date il lui sera possible de procéder à la résiliation du bail et à l’éviction du locataire. La transformation du local est un motif valable pour mettre fin au bail, mais le propriétaire devra attendre la prochaine échéance triennale pour procéder.
Il est par ailleurs nécessaire de consulter en mairie le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. Ce dernier prévoit souvent l’interdiction ou la limitation de certaines constructions dans des zones géographiques précises. Un PLU peut par exemple s’opposer à la reconversion des boutiques de centre-ville pour protéger les commerces de proximité.
- Lorsque le local est situé dans un immeuble, l’acquéreur devra vérifier au préalable que le règlement de copropriété ne contient aucune clause interdisant une telle transformation. Il lui faudra ensuite obtenir l’accord unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Bon à savoir
Compromis de vente et transformation de local : pensez aux clauses suspensives
L’acquéreur peut être contraint de signer le compromis de vente même s’il n’a pas encore obtenu l’accord formel de la copropriété, notamment si aucune assemblée générale n’est prévue à temps. Il devra dans ce cas veiller à ajouter dans le compromis une clause suspensive relative à l’accord de la copropriété : il sera ainsi délié de son engagement si la copropriété s’oppose à la transformation du local.
Solliciter le changement d’affectation et engager les travaux
Une fois la transaction effectuée, le nouveau propriétaire doit soumettre officiellement une demande de changement d’affectation auprès des services de l’urbanisme compétents. Ces derniers relèvent de la commune ou de l’intercommunalité selon les cas. Il s’agit :
Soit d’une demande de permis de construire, lorsque les travaux envisagés ont pour effet de modifier la façade du bâtiment et/ou les structures porteuses ;
- soit d’une simple déclaration préalable de travaux dans les autres cas. La déclaration est déposée en main propre à la mairie, ou envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Le recours à un architecte est par ailleurs obligatoire si la surface de plancher du local dépasse 150 m², conformément à l’article R.431-2 du Code de l’urbanisme. Lorsque l’ensemble des conditions administratives et réglementaires ont été remplies, le propriétaire peut engager les travaux.
Le coût de transformation d’un local commercial en habitation est bien sûr variable et dépend de nombreux paramètres tels que l’état général du local et la complexité du chantier. Ce dernier va typiquement impliquer l’ajout d’une salle de bain et d’une cuisine avec les arrivées d’eau correspondantes, ou encore le remplacement d’une vitrine par une façade opaque. Le budget moyen a pu être évalué à 1 500 € par m².
Bon à savoir
Local commercial en habitation : quelles implications fiscales ?
La reconversion d’un local commercial en logement a pour principale conséquence d’exonérer son propriétaire de la contribution économique territoriale (CET), et de soumettre le nouveau logement à la taxe foncière. Le changement de destination doit être déclaré dans les trois mois aux services fiscaux, via le formulaire Cerfa n° 10517 02 (déclaration de changement d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties).
À retenir
- Un local commercial peut subir un changement de destination pour être transformé en logement ;
- Cette reconversion doit être expressément autorisée par le PLU et – le cas échéant – la copropriété ;
- Elle fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux, selon les cas ;
- Le coût d’achat plus faible d’un local commercial doit être mis en balance avec un devis estimatif des travaux. ;
La transformation d’un local commercial en habitation est une solution attractive pour acheter moins cher et bénéficier d’un logement atypique et personnalisé. Atelier aménagé en loft, ancien bar à vin devenu souplex : les possibilités sont nombreuses.
