La signature du bail de location d’un logement vide ou meublé apporte automatiquement un certain nombre de garanties, prévues par la loi du 6 juillet 1989. Quels sont les principaux droits du locataire après la remise des clés ?
Bénéficier d’un logement décent et l’occuper de façon paisible
Tout logement mis en location doit respecter des critères minimaux de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 reconnaît notamment au locataire le droit d’occuper un logement qui préserve :
- sa sécurité (murs ou plafonds endommagés, éléments saillants, garde-corps absent dans l’escalier…) ;
- sa santé (absence d’isolation ou de ventilation, présence de moisissures…) ;
- son confort (alimentation en eau et en électricité…).
Concernant la surface habitable, rappelons que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose au propriétaire de fournir au minimum :
- 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ;
- ou un volume habitable de 20 mètres cubes.
À ces critères de décence s’ajoutent un droit de jouissance et un droit à la tranquillité. Le locataire doit pouvoir occuper son bien en toute liberté et sans y subir de nuisances. Il doit néanmoins en assurer une occupation paisible et respecter l’usage prévu (résidentiel, commercial, mixte…).
Le propriétaire est tenu de respecter la vie privée du locataire. Il ne doit pas lui rendre une visite imprévue et encore moins pénétrer dans les lieux sans son autorisation. Cela constituerait en effet une violation de domicile. Il peut, malgré tout, conserver une clé pour des raisons pratiques.
Bon à savoir
Un dépôt de garantie plafonné
Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Cette somme permet d’anticiper d’éventuels frais à la charge du locataire après l’état des lieux de sortie. Son montant ne peut être supérieur à un mois de loyer pour une location vide, et deux mois pour une location meublée . En cas d’état des lieux conforme, le dépôt de garantie est restitué sous un mois au maximum.
Réaliser des travaux d’aménagement
Les droits du locataire incluent la possibilité de réaliser des travaux. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise en effet que « le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire », sous réserve que ces travaux ne constituent pas une « transformation de la chose louée ».
En d’autres termes, le locataire est en droit de réaliser des aménagements ou des petites modifications à l’intérieur de son logement, comme :
- l’ajout d’un équipement facilement démontable (piscine hors sol dans le jardin, meuble mural de télévision…) ;
- l’ajout de décorations (tableaux et affiches, stickers…) ;
- le rafraîchissement des peintures murales …
Ces différents chantiers peuvent être réalisés sans l’autorisation du propriétaire. Le locataire doit cependant veiller à les réaliser correctement et sans nuire à l’habitabilité générale du logement.
Pour des travaux plus importants (transformation du local ou de ses équipements), il est important de demander l’accord écrit du propriétaire.
Bon à savoir
Locataires protégés : de quoi s’agit-il ?
Les locataires âgés de plus de 65 ans et justifiant de ressources modestes bénéficient d’une protection spécifique. Le propriétaire a l’interdiction de leur donner congé en fin de bail. À Paris, le revenu maximal pour bénéficier de ce statut était par exemple de 24 006 € pour une personne seule en 2020.
Héberger un tiers à titre gratuit
Les droits du locataire incluent celui d’héberger chez lui une autre personne (ami, membre de la famille), sans limitation de durée ou autre condition. Il est toutefois nécessaire que :
- cet hébergement soit proposé à titre gratuit ;
- le logement ne soit pas occupé en l’absence du locataire.
Dans le cas inverse, il s’agit d’une sous-location soumise à autorisation préalable et écrite du propriétaire (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). L’autorisation doit être demandée par courrier recommandé avec accusé de réception. Même en cas d’accord du propriétaire, le montant payé pour la sous-location ne peut être supérieur à celui payé par le locataire, ce qui signifie qu’il n’a pas le droit de réaliser un bénéfice.
À retenir
- En contrepartie du loyer, le locataire bénéficie d’un logement décent et tranquille à titre privatif.
- Il est libre d’y réaliser des aménagements qui ne transforment pas le bien.
- Il peut accueillir dans son logement les personnes de son choix.
Les différents droits du locataire sont conditionnés à son obligation de payer le loyer à chaque échéance. Rappelons à ce titre qu’il est en droit de réclamer une quittance pour chaque versement effectué, afin d’en conserver une trace au besoin.
