Le défaut de paiement des loyers est une situation que redoutent de nombreux propriétaires bailleurs, mais qui leur laisse des recours. En 2019, plus de 130 000 locataires ont fait l’objet d’une procédure pour défaut de paiement, dont 16 700 se sont finies par une expulsion.
Le formalisme pour expulser un locataire mauvais payeur est précis et exige le respect de plusieurs étapes. Le point en détail avec Toutvabiens.
Première étape : tenter un règlement à l’amiable
Dans un premier temps, il est fortement recommandé au bailleur de tenter un règlement du litige à l’amiable. Le locataire, en effet, peut être de bonne foi et rencontrer une difficulté ponctuelle de paiement qu’il est en mesure de surmonter.
En pratique, nous vous recommandons de prendre contact, de manière informelle, avec le locataire dès la première constatation d’un loyer impayé ou d’un paiement partiel. Privilégiez un appel téléphonique ou une discussion de vive voix, si possible. Un échéancier pourra alors être négocié pour rembourser la somme due.
Dans l’hypothèse où le bail prévoit un garant en caution solidaire, le propriétaire peut lui adresser, à ce stade, un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui enjoindre de régler les sommes dues à la place du locataire. S’il s’agit d’une caution « simple », le recours à un huissier sera nécessaire pour la mettre en œuvre.
Si vous constatez que ces différentes formalités n’aboutissent pas, il vous faudra alors adresser au locataire un courrier recommandé de mise en demeure avec accusé de réception. La mise en demeure résume l’objet du litige et fixe au locataire un délai pour se mettre en règle, généralement 8 jours.
Bon à savoir
Le paiement du loyer est une obligation légale
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le paiement du loyer et des charges, au montant convenu dans le bail, est une obligation pour le locataire. Ce dernier ne peut faire valoir aucun motif lui permettant de s’y soustraire.
Deuxième étape : engager une procédure judiciaire pour expulser le locataire
Sans réponse à la mise en demeure adressée à un locataire qui ne paie pas, le propriétaire doit saisir un huissier de justice pour la suite de la procédure. Cette dernière diffère selon que le contrat de location contient, ou non, une clause résolutoire.
Présence d’une clause résolutoire dans le bail
Une clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, et notamment les échéances de loyer. Pour la mettre en œuvre, l’huissier adresse au locataire un « commandement de payer », auquel il devra se conformer sous deux mois .
À l’issue de ce délai, et à défaut de paiement, le propriétaire peut saisir le juge des référés, qui va alors se borner à constater que le bail est résilié et prononcer une expulsion.
Avant l’expiration du délai de deux mois, le locataire peut néanmoins saisir lui-même le tribunal d’instance pour obtenir un délai supplémentaire ou solliciter une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Absence d’une clause résolutoire dans le bail
En l’absence d’une clause résolutoire, il sera nécessaire d’obtenir une résiliation judiciaire du bail par le tribunal. Après une mise en demeure restée infructueuse, le propriétaire va recourir à un huissier, qui va alors :
- saisir la juridiction civile (tribunal judiciaire ou chambre de proximité selon les communes) en vue d’engager une procédure d’expulsion du locataire ;
- saisir en même temps la préfecture, qui va diligenter une enquête sociale pour déterminer la situation du locataire et transmettre ses conclusions au juge.
À l’issue de cette phase d’instruction, le locataire est convoqué à une audience du tribunal. Si le juge constate la persistance des impayés et la responsabilité du locataire, il lui remettra une ordonnance d’expulsion, qui lui accorde deux mois pour quitter les lieux . En cas d’absence du locataire à l’audience, cette ordonnance lui sera remise en main propre, par voie d’huissier.
Bon à savoir
Pas d’expulsion pendant la trêve hivernale
Il n’est pas possible de procéder à l’expulsion d’un locataire mauvais payeur pendant la trêve hivernale, même si le propriétaire dispose d’une décision de justice en sa faveur. Cette période s’étend du 1er novembre au 31 mars (hors situations exceptionnelles). Une exception est toutefois possible si une solution immédiate de relogement est disponible.
Comment se déroule le jour de l’expulsion ?
Si le locataire ne se conforme pas à l’ordonnance et refuse de quitter le logement, le propriétaire doit à nouveau saisir l’huissier de justice. Ce dernier va alors lui remettre un « commandement de quitter les lieux ». Ce document accorde à l’occupant un délai ultime pour rendre les clés, sous peine d’une expulsion avec concours de la force publique, c’est-à-dire en présence des forces de l’ordre.
Parallèlement, l’huissier se met en rapport avec la préfecture, afin de définir une date pour expulser le locataire en présence des forces de l’ordre. Cette intervention, qui doit se dérouler pendant un jour ouvrable et aux heures légales (entre 6 h et 21 h) , est réalisée avec un serrurier et un déménageur. Elle peut avoir lieu en la présence ou en l’absence du locataire.
Un procès-verbal d’expulsion est dressé après la reprise de possession des lieux, l’évacuation des meubles et le changement des serrures.
À retenir
- Avant de chercher à expulser un locataire, tentez de trouver un règlement à l’amiable.
- Contactez un huissier de justice, qui engagera la suite des démarches en votre nom ;
- L’ordonnance rendue par le juge ne vaut pas expulsion immédiate ;
- L’expulsion proprement dite doit intervenir dans un cadre légal bien défini.
Il n’est pas simple d’expulser un locataire rapidement, dans la mesure où la procédure complète prend six mois dans le meilleur des cas . Réagissez vite et dès la constatation du premier impayé, afin de ne pas rallonger la durée de la procédure inutilement.
