Les articles 24 à 26 de la loi modifiée du 10 juillet 1965 déterminent les règles de fonctionnement des majorités applicables au vote des décisions dans les immeubles collectifs. Les résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale exigent en effet une majorité plus ou moins difficile à obtenir selon leur objet et leur importance pour l’immeuble. ToutvaBiens vous explique en détail ce que signifie la majorité dans une copropriété.
Pour les décisions essentielles : l’unanimité nécessaire
La définition de l’unanimité
Lorsqu’une résolution engendre de lourdes conséquences pour la copropriété, elle doit être approuvée par l’ensemble des propriétaires de l’immeuble présents ou non lors de l’assemblée générale.
Les résolutions nécessitant l’accord de tous les propriétaires
Le vote à l’unanimité est ainsi requis lorsque la décision concerne :
- La vente de parties communes lorsqu’elle modifie la destination de l’immeuble (habitation uniquement, habitation et exercice de professions libérales, habitation et activité commerciale, etc.) ;
- Un changement dans la répartition des charges ;
- La souscription d’un emprunt collectif ;
- L’installation ou la suppression d’équipement(s) ou de services collectifs ;
- La suppression d’un poste de gardien ;
- Un changement de la destination des parties privatives de l’immeuble.
Qu’est-ce que la majorité absolue ?
La majorité absolue signifie que pour pouvoir être adopté, un projet doit obtenir plus de 50 % des voix. Certaines décisions sont importantes pour la copropriété sans pour autant impliquer des conséquences fondamentales. Dans ce cas de figure, elles devront être votées à la majorité absolue des copropriétaires présents, représentés ou absents à l’assemblée générale.
Il s’agit principalement des décisions suivantes :
- La désignation d’un nouveau syndic ;
- L’élection des membres du conseil syndical ;
- Les travaux modifient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans pour autant changer la destination de la copropriété ;
- Les travaux de transformation, d’addition et d’amélioration de l’immeuble ;
- Les travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses équipements essentiels ;
- L’individualisation des contrats de fourniture d’eau.
À noter que pour éviter des blocages préjudiciables à la copropriété, il est possible de procéder, dans certains cas et sous certaines conditions, à un second vote immédiat à la majorité simple. C’est notamment le cas lorsque la résolution a obtenu au moins un tiers des voix.
Bon à savoir
Le nombre de voix des propriétaires
Le poids du vote d’un copropriétaire varie en fonction du nombre de tantièmes attachés à son lot. Par conséquent, plus sa quote-part est importante, plus il aura d’influence dans le résultat du vote.
La majorité simple pour les décisions courantes
Contrairement à la majorité absolue, il s’agit d’une majorité relative, moins contraignante. Pour être votées, le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale ayant voté « pour » doit être supérieur à celui ayant voté « contre ». Les absents et les abstentionnistes ne sont, par ailleurs, pas comptabilisés.
De ce fait, la majorité simple ne concerne que les résolutions concernant la gestion quotidienne de la copropriété, et notamment :
- Les travaux d’entretien courant des parties communes et les travaux obligatoires (mise aux normes des ascenseurs par exemple) ;
- Les règles régissant l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ;
- Le budget prévisionnel de la copropriété.
À noter que si un projet n’est pas soumis légalement à une majorité spécifique, la majorité simple s’applique d’office.
Bon à savoir
Qu’est-ce que le vote à double majorité ?
Certaines décisions modifiant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété nécessitent la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix, pour être adoptées. Il s’agit par exemple de l’achat ou de la vente d’une partie commune sans atteinte à la destination de l’immeuble.
À retenir
- L’unanimité est requise pour les décisions les plus fondamentales ;
- La majorité absolue concerne les projets importants de la copropriété ;
- La majorité simple est suffisante pour la gestion courante de l’immeuble.
Le non-respect des conditions de majorité et l’erreur dans le décompte des tantièmes peuvent entraîner l’annulation de la décision prise par l’assemblée générale. Avant de procéder au vote d’un projet, il est donc fondamental de vérifier les règles prévues par la loi de 1965.
