L’indice de référence des loyers (IRL) sert de base à la révision annuelle des loyers des logements vides ou meublés. Le propriétaire peut appliquer la hausse de loyer chaque année, selon le trimestre de référence retenu dans le bail. Quels sont les principaux éléments à retenir concernant le calcul de l’IRL ?
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
L’indice de référence des loyers (IRL) a pour fonction d’encadrer l’évolution des loyers des locations vides et meublées en France. La base 100 de l’indice est fixée au quatrième trimestre 1998. Il sert de référence obligatoire pour tous les baux de location de résidence principale depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat.
Le calcul de l’indice de référence des loyers est réalisé par l’Insee chaque trimestre. Il se fonde sur la moyenne de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois – autrement dit, sur le taux d’inflation.
Par exception, l’indexation sur l’indice de référence des loyers ne s’applique pas :
- aux loyers des habitations à loyer modéré (HLM), qui obéissent à des règles de revalorisation spécifiques ;
- aux logements encore soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs (dits « logements loi 1948 »).
Chaque bail de location est associé à un trimestre de référence de l’IRL, qui correspond :
- au dernier indice de référence des loyers connu à la date de signature du bail (soit, par exemple, le 2e trimestre pour un bail signé le 15 septembre) ;
- à un autre trimestre convenu entre le propriétaire et le locataire, et mentionné au bail.
Dans certaines villes comme Paris ou Lille, un encadrement des loyers est mis en place : il consiste à définir un loyer de référence que le propriétaire ne peut pas dépasser. La révision annuelle sur la base de l’IRL s’applique normalement dans ces communes, sous réserve qu’elle ne conduise pas à dépasser ce loyer de référence.
À quoi sert l’indice de référence des loyers ?
Dans le cadre de la location d’un logement, l’indice de référence des loyers apporte une double garantie :
- il permet au propriétaire de revaloriser régulièrement le montant du loyer pour tenir de l’augmentation du coût de la vie ;
- il protège le locataire contre une hausse excessive et arbitraire du loyer.
Il suffit au propriétaire de prendre en compte l’IRL pour le trimestre de référence de l’année en cours, de le comparer au trimestre de référence de l’année précédente et d’appliquer la différence sur le montant du loyer.
À titre d’exemple, un appartement est loué 500 € par mois depuis le 1er septembre 2019. L’IRL du deuxième trimestre 2019 était de 129,72, et celui du deuxième trimestre 2020 est de 130,57, soit une hausse de 0,66 %. Le propriétaire est donc en droit d’appliquer une hausse de loyer de 0,66 % à partir du 1er septembre 2020, pour le faire passer à 503,30 €.
Comment appliquer une hausse de l’indice de référence des loyers ?
Le propriétaire dispose d’un an, à compter de la date de révision du bail, pour appliquer l’augmentation de loyer. Il notifie son intention au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier indique notamment :
- la date prévue dans le bail pour la révision du loyer ;
- la date à laquelle l’augmentation de loyer prend effet ;
- le nouveau montant du loyer hors charges ;
- les modalités du calcul effectué (rappel de l’indice pour les deux trimestres de référence).
Cette augmentation de loyer ne peut être rétroactive : si le propriétaire attend six mois pour procéder à la révision, l’ancien loyer continue donc à s’appliquer jusque-là. Au-delà d’un an, la revalorisation autorisée par l’IRL est définitivement perdue : le propriétaire n’a ainsi pas le droit d’appliquer en une seule fois la hausse de l’IRL sur une période de deux ans (ou davantage) au prétexte d’un oubli.
Les propriétaires bailleurs doivent se montrer vigilants pour procéder chaque année à la révision du loyer à la date prévue. Rappelons cependant qu’une revalorisation sur la base de l’IRL n’est possible que si le bail inclut bien une clause de révision du loyer. À défaut, aucune augmentation ne pourra avoir lieu en cours de bail.
