Le bail d’habitation, signé avant la remise des clés, reprend l’ensemble des droits et devoirs du propriétaire et du locataire. Le soin apporté à sa rédaction sera déterminant en cas de litige devant les tribunaux. Découvrez ci-dessous l’essentiel, à savoir.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation est un contrat de location d’un bien immobilier, qui définit notamment les différentes obligations relevant des deux parties et les conditions dans lesquelles le bien sera occupé. Régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il peut concerner :
- un local à usage exclusif d’habitation (maison, appartement…) ;
- un local à usage mixte (résidentiel et professionnel).
Il existe différents types de baux d’habitation en fonction du type de logement et de la durée souhaitée de location :
- Le bail de location vide concerne les logements loués sans meuble. La durée du bail est fixée à trois ans, et renouvelable par tacite reconduction . Le dépôt de garantie ne peut être d’un montant supérieur à un mois de loyer hors charges.
- Le bail de location meublée est réservé aux logements loués avec leur mobilier et immédiatement habitables en l’état. Ce type de bail est d’une durée d’un an avec tacite reconduction , ou de seulement neuf mois sans tacite reconduction dans le cas spécifique d’un locataire étudiant. Le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.
- Le bail « mobilité » est une location de courte durée (1 à 10 mois ) d’un logement meublé réservé à certains types de locataires (salariés en mission temporaire, stagiaires, étudiants en séjour…). Il ne peut être reconduit ou renouvelé, et n’est assorti d’aucun dépôt de garantie.
Quel que soit le type de bail, le locataire est libre de quitter les lieux avant l’échéance, en respectant toutefois un préavis d’une durée minimale. Dans le cas d’une location vide, ce préavis est fixé à trois mois, sauf cas particuliers (logement situé en zone tendue, locataire en mutation professionnelle ou allocataire de minima sociaux…). Il est d’un mois pour un bail meublé ou un bail mobilité.
À quoi sert un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation permet avant tout de formaliser les engagements réciproques des deux parties. Selon les termes de la loi du 6 juillet 1989 :
- le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible du logement ;
- le locataire est tenu de payer le loyer et les charges à chaque échéance.
Cette même loi rend obligatoire la rédaction d’un bail écrit dès lors qu’un propriétaire souhaite louer son logement. Le document est considéré comme une protection importante pour le locataire. Ce dernier, notamment, pourra solliciter des dommages et intérêts s’il soulève l’absence d’une mention obligatoire.
De même, il pourra légitimement demander une réduction du loyer s’il apparaît que la surface habitable mentionnée dans le bail est supérieure d’au moins 5 % à la réalité .
Comment faire un bail d’habitation ?
La rédaction d’un bail d’habitation obéit à un formalisme précis. Le propriétaire a la possibilité d’assurer lui-même cette tâche s’il gère seul son bien en s’aidant, au besoin, d’un modèle gratuit disponible en ligne. Pour autant, il est fortement recommandé de s’appuyer sur l’expertise d’un agent immobilier / conseiller immobilier spécialisé en gestion locative.
Le bail contient, notamment, un certain nombre de mentions obligatoires :
- le nom du bailleur et du locataire ;
- un descriptif détaillé du bien loué incluant notamment sa surface habitable, le type de logement, son étage, son année de construction, son mobilier et son équipement, ou encore sa destination (résidentiel, mixte…) ;
- le montant du loyer et les modalités de paiement acceptées (chèque, virement…) ;
- les modalités de révision du loyer ;
- le cas échéant, le montant du dépôt de garantie.
L’ajout d’une clause résolutoire est facultatif. Elle permettra néanmoins au propriétaire de rompre le bail de plein droit si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations et notamment du paiement du loyer.
La date de signature du bail de location marque l’engagement du locataire et du propriétaire, mais ne correspond pas nécessairement à sa date de prise d’effet. Il est tout à fait possible, pour le locataire, de prévoir quelques jours pour organiser son emménagement et souscrire une assurance relative aux risques locatifs.
