Un propriétaire mettant son bien à la disposition d’un locataire procède à la rédaction d’un bail. La qualité de « bailleur » est notamment encadrée par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les relations entre le propriétaire et le locataire. Elle donne droit à la perception d’un loyer mais implique aussi certaines responsabilités comme l’obligation de proposer un logement décent.
Quelle est la définition d’un bailleur ?
Le bailleur est une personne physique ou morale qui propose à la location un bien immobilier contre le paiement d’un loyer, et fait signer un bail de location. En pratique, il peut donc s’agir :
- du propriétaire du bien, si ce dernier procède lui-même à la signature du bail ;
- d’une personne morale chargée de procéder à la location du bien pour le compte du propriétaire (un organisme de gestion de résidence senior ou de résidence étudiante, par exemple).
Par ailleurs le bailleur, qu’il soit ou non le propriétaire, peut être représenté par un mandataire dans le cadre d’un contrat de gestion locative. Il peut s’agir d’une agence immobilière ou encore d’un administrateur de biens.
Le langage courant distingue différents types de bailleurs :
- Le propriétaire-bailleur est une personne propriétaire d’un bien immobilier et qui en assure elle-même la mise en location (ou via une agence, un professionnel de de l’immobilier).
- Le copropriétaire-bailleur est une personne propriétaire d’un bien immobilier situé dans un immeuble collectif et le proposant à la location.
- Le bailleur social est un organisme disposant d’un agrément spécial de l’État au titre d’une mission d’intérêt général. Il assure la location d’un parc immobilier contre un loyer plus modéré que les prix du marché. Les principaux bailleurs sociaux ont le statut d’offices publics de l’habitat (OPH) depuis 2007 ou de sociétés d’économie mixte (SEM).
- Le « grand bailleur » est une expression parfois employée pour désigner un bailleur qui propose la location de plusieurs logements, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale (bailleur social, banque, mutuelle…).
Quelles sont les obligations légales du bailleur ?
Dans le cadre d’un contrat de location, le bailleur est soumis à un certain nombre d’obligations établies notamment par la loi du 6 juillet 1989.
- Il doit proposer un logement décent, conforme notamment aux exigences du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : surface habitable supérieure ou égale à 9 m², isolation et mise hors d’eau, moyen de chauffage, eau courante, équipement sanitaire de base…
- Il doit entretenir le logement et assurer les réparations ne relevant pas du locataire (dites « réparations locatives »). Cela inclut les travaux d’isolation ou d’installation de chaudière, la pose d’un digicode, le remplacement des volets ou des robinets ou encore l’entretien de la toiture.
- Il doit garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué, et n’a notamment pas le droit de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire.Il doit remettre au locataire une quittance de loyer pour chaque loyer perçu, en précisant à chaque fois le montant reçu ainsi que la répartition entre le loyer et le montant des charges.
- Il doit enfin ne pas faire obstacle à l’engagement par le locataire de travaux autorisés. Il s’agit des chantiers qui n’ont pas pour effet de transformer l’aménagement du logement (remise en peinture, pose de moquette, ajouts de cadres décoratifs sur les murs…).
Comment devenir bailleur ?
Tout propriétaire a le droit de mettre en location librement son bien immobilier et de devenir bailleur. Selon ses disponibilités, il pourra choisir de gérer le bail lui-même ou de s’appuyer sur une agence immobilière ou un conseiller immobilier indépendant spécialisé en gestion locative.
Par exception, certaines communes peuvent prévoir un régime de déclaration préalable de mise en location afin de lutter contre l’habitat indigne. Une délibération du conseil municipal définit alors les zones dans lesquelles l’obligation s’applique et les caractéristiques des logements qui y sont soumis. La déclaration doit être réalisée, au plus tard, 15 jours après la signature du bail.
