L’augmentation des prix de l’immobilier dans le centre-ville des grandes agglomérations peut inciter certains propriétaires à gagner quelques mètres carrés habitables en aménageant un sous-sol privatif. Quelles sont les règles applicables pour la réalisation des travaux et une éventuelle mise en location ?
Comment aménager un sous-sol en pièce habitable ?
La création d’une nouvelle surface habitable en sous-sol n’est pas interdite. Un propriétaire peut notamment :
- réaménager un sous-sol existant pour en faire une extension de son habitation, pour créer, par exemple, une salle de jeu, une cave à vin, un home cinéma… ;
- creuser un sous-sol sous son habitation pour augmenter la surface globale du logement.
Avant de procéder aux travaux, il est, par ailleurs, nécessaire d’obtenir les autorisations nécessaires :
- Si la surface habitable créée est comprise entre 5 et 20 m², vous devrez effectuer une déclaration préalable de travaux (DP) auprès de la mairie. La municipalité dispose d’un délai d’un mois pour vous faire connaître son refus si le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur.
- Si la surface habitable créée est supérieure à 20 m² ou si les travaux modifient l’aspect extérieur du bien, il est nécessaire d’effectuer une demande de permis de construire. Les services de l’urbanisme disposent alors d’un délai d’instruction de deux mois.
Bon à savoir
Aménager un sous-sol : faut-il consulter un architecte ?
L’article R. 431-2 du Code de l’urbanisme rend obligatoire le recours à un architecte si le chantier porte la surface habitable totale du bien au-delà de 150 m². La consultation d’un cabinet spécialisé reste malgré tout recommandée dans les autres cas : l’aménagement mal étudié d’un sous-sol peut en effet compromettre la viabilité d’un bâtiment.
Peut-on louer un sous-sol habitable ?
Non, il n’est pas possible de louer un logement constitué exclusivement de pièces en sous-sol ou semi-enterrées. En effet l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique précise que les « caves et sous-sol » constituent, par définition, des locaux insalubres et impropres à l’habitation.
Le propriétaire des lieux, en revanche, reste théoriquement libre d’y habiter et d’en faire sa résidence principale s’il le souhaite. Il a simplement l’interdiction de louer.
Vous pouvez, en revanche, proposer à la location un logement partiellement en sous-sol, également appelé « souplex ». Il convient, dans ce cas, que la partie située au-dessus de la surface du sol réponde aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, avec au moins une pièce principale :
- d’une surface habitable de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou d’un volume habitable de 20 m³ et d’une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ;
- contenant un équipement de chauffage ;
- alimentée en eau et en électricité ;
- disposant d’ouvertures sur l’extérieur pour la luminosité et l’aération.
Si ces conditions sont réunies, le logement peut offrir valablement des pièces supplémentaires et aménagées au sous-sol, comme un bureau, par exemple.
Pourquoi aménager un appartement en souplex ?
La création d’un sous-sol habitable peut représenter un investissement rentable dans les zones immobilières les plus tendues. Elle permet, en effet, de gagner en espace de vie et de bénéficier d’une ou plusieurs pièces annexes en complément du rez-de-chaussée.
Du point de vue de l’acquéreur, l’achat d’un souplex peut également représenter une belle opération : le mètre carré habitable en sous-sol se négocie 10 à 50 % moins cher que le mètre carré au rez-de-chaussée, lui-même 10 à 15 % moins cher que pour un logement au deuxième étage, par exemple.
À retenir
- L’aménagement d’un sous-sol habitable est autorisé, et soumis à des formalités variables (déclaration préalable ou permis de construire).
- Il est en revanche interdit de louer un logement exclusivement situé au sous-sol.
- Une pièce habitable en sous-sol doit idéalement avoir une fonction annexe, autre que celle de chambre à coucher.
Gardez à l’esprit que la nouvelle surface habitable en sous-sol sera prise en compte dans le calcul de votre taxe foncière si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. Le chantier peut donc aboutir à une augmentation de cet impôt annuel.
