La loi du juillet 1965 fixe le statut des copropriétés et encadre les droits et les obligations de ses copropriétaires. Elle distingue également les parties privatives d’un immeuble et ses espaces collectifs, et fixe les règles qui leur sont applicables en matière d’utilisation et d’entretien. Pour vous aider à y voir plus clair, ToutvaBiens fait un point complet sur les parties communes des copropriétés.
Parties communes en copropriété : de quoi s’agit-il ?
La définition des parties communes se trouve dans la loi de 1965 ainsi que dans la loi Élan de 2018.
Elles correspondent aux zones de l’immeuble et des terrains affectés à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou d’une partie d’entre eux. Le règlement de copropriété doit en principe lister précisément les différentes parties communes de l’immeuble. Dans le cas contraire, il convient de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dans lequel les parties communes sont :
- Le toit, les murs et la toiture de l’immeuble,
- Les voies d’accès,
- Les couloirs et les escaliers,
- Les réseaux d’eau et d’électricité,
- Les gaines et têtes de cheminées,
- Les jardins, terrasses et cours non privatifs,
- Les équipements communs tels que la chaudière ou l’ascenseur,
- Tous les éléments incorporés dans les parties communes.
Chaque propriétaire doit prendre en charge une part des frais liés à ces parties communes en fonction de la quote-part attachée à son logement, exprimée en tantième. Celle-ci est déterminée en fonction de la nature, de la superficie ou encore de la localisation du bien dans la copropriété.
Quelles sont les règles d’utilisation des parties communes ?
Le règlement de copropriété doit mentionner précisément l’usage des parties communes par les copropriétaires. En pratique, il s’agit le plus souvent de règles simples visant à la bonne entente entre les voisins. Il s’agira notamment par exemple :
- De ne pas gêner la circulation dans les couloirs de l’immeuble,
- De ne pas laisser des ordures dans les parties communes,
- De trier ses déchets,
- De respecter la propreté de la copropriété.
Par ailleurs, le règlement de copropriété peut accorder un droit de jouissance exclusif sur une partie commune à un seul propriétaire. C’est le cas notamment lorsqu’une terrasse ou un jardin commun n’est accessible qu’à partir d’un seul logement.
Bon à savoir
L’accord préalable de la copropriété en cas de travaux
Dans certains cas de figure, des travaux dans votre logement peuvent impacter les parties communes. Dans ce cas de figure, vous devrez obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Qui doit entretenir les parties communes ?
Pour tous les petits travaux d’entretien quotidiens, le syndic de la copropriété se charge d’intervenir sans consultation préalable des copropriétaires. Il s’agit par exemple du ménage des parties communes ou du changement des ampoules. Les frais qui en découlent seront facturés aux propriétaires dans les charges générales.
Pour les travaux plus importants (peinture du couloir, réfection de la toiture ou encore ravalement de la façade), le syndic doit obtenir l’accord de l’assemblée générale, selon la majorité requise en fonction de la nature de l’intervention.
Enfin, lorsqu’un propriétaire est seul à profiter d’une partie commune, il sera en principe seul à en supporter les frais d’entretien. Il peut également s’il le souhaite réaliser lui-même l’entretien de cet espace (ménage et petits travaux).
Bon à savoir
L’entretien par les propriétaires des parties communes
Pour réduire les charges, les copropriétaires peuvent décider de se charger eux-mêmes du petit entretien des parties communes de la copropriété. Dans ce cas de figure, ils devront établir par écrit la répartition entre les différents lots de l’immeuble.
À retenir
- Les parties communes d’une copropriété sont définies dans le règlement de l’immeuble ou à défaut dans la loi de 1965 ;
- Les propriétaires doivent respecter les règles d’usage des parties communes de l’immeuble ;
- L’entretien des espaces communs est assuré par le syndic de l’immeuble.
Sachez enfin qu’il est possible d’acheter une partie commune afin d’agrandir son lot. Pour cela, un certain nombre de démarches précises devront être effectuées.
